건물소유 목적의 토지임차인의 지상물매수청구권

0 지상물매수청구권 행사의 요건과 효과

토지 임차인의 지상물매수청구권이 인정되려면, 건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지임대차일 것, 임대차기간이 만료하였을 것, 임대차 기간이 만료했을 때 건물 등이 현존할 것, 임대인이 계약기간의 갱신을 거절하였을 것 등을 요건으로 한다(643조, 283조)

매수청구권은 형성권이므로, 그 행사로써 곧바로 임대인과 임차인 사이에 지상 건물에 대한 매매계약이 성립한다. 

건물 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료됨에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대해 매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말한다. 

지상물매수청구권이 행사되면 임대인과 임차인 사이에서는 임차 지상의 건물에 대해 매수청구권 행사 당시의 건물시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 발생하는 것이지, 임대인이 기존 건물의 철거비용을 포함하여 임차인이 임차지상의 건물을 신축하기 위해 지출한 모든 비용을 보상할 의무를 부담하는 것은 아니다. 

매구청구의 대상이 되는 건물에는 임차인이 임차토지상에 그 건물을 소유하면서 그 필요에 따라 설치한 것으로서, 건물로부터 용이하게 분리될 수 없고 그 건물을 사용하는데 객관적 편익을 주는 부속물이나 부속시설 등이 포함되는 것이지만, 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위해 설치한 물건이나 시설은 이에 해당하지 않는다. 

건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에서 임대차계약이 종료된 후 임차인이 반환해야 할 부당이득금의 액수는 임료 상당액이다. 

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건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 임대차의 등기가 없더라도 임차인이 임차토지 위에 건축한 건물에 대해 소유권등기를 한 때에는 그 때부터 제3자에 대하여 토지임차권의 대항력이 생긴다(622조 1항).

토지임차인의 지상물매수청구권이 인정되기 위해서는 건물기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지임대차일 것, 임대차 기간이 만료했을 것, 임대차 기간이 만료했을 때 건물 등이 현존할 것, 임대인이 계약기간의 갱신을 거절하였을 것을 요건으로 한다. 

토지임차인의 지상물매수청구권은 임대차계약이 기간의 만료로 종료한 경우에 인정되며, 토지임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지되는 경우 토지임차인은 토지임대인에게 지상건물의 매수를 청구할 수 없다. 지상물매수청구권의 대상이 되는 건물은 임대차 기간 중에 축조되었다고 해도 그 만료 시에 그 가치가 잔존하고 있으면 그 범위에 포함되는 것이고 반드시 임대차계약 당시의 기존건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정된다고는 할 수 없다. 

한편, 643조는 강행규정으로, 이에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다(652조). 판례는 "토지임대인과 토지임차인 사이에 임대차기간 만료 시에 임차인이 지상건물을 양도하거나 이를 철거하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 643조의 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 652조 규정에 의해 무효"라고 한다. 

다만, 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 본다. 

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임차인이 임대차 계약 종료 이후에도 동시이행이 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위해 임대차 건물 부분을 계속 점유하기는 했으나, 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용 수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인해 임대인에게 손해가 발생했다고 해도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다.

한편, 지상물매수청권 행사의 결과 대지 소유자로부터 매매대금을 지급받을 때까지 임차인은 지상건물 등의 인도를 거부할 수 있다. 즉 임차인의 건물인도 및 소유권이전등기의무와 임대인의 건물매매대금지급의무는 동시이행관계에 있다. 이 경우, 원래 건물은 임차인의 소유이므로 토지임차인이 건물을 계속 사용해도 건물에 대한 부당이득은 성립하지 않는다.

건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에서 임차인이 그 지상건물 등에 대해 민법 643조 소정의 매수청구권을 행사한 후에 그 임대인인 대지의 소유자로부터 매수대금을 지급받을 때까지 그 지상건물 등의 인도를 거부할 수 있다고 해도, 지상건물 등의 점유 사용을 통해 그 부지를 계속하여 점유 사용하는 한 그로 인한 부당이득으로서 부지의 임료 상당액은 이를 반환할 의무가 있다. 

타인 소유 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로써 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인해 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고, 이로 인해 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 하므로, 토지임대차가 적법하게 종료한 후의 임차인은 실제 건물을 사용 수익하지 않고 있어도 대지의 차임에 상당하는 부당이득반환의무를 진다. 

장래부당이득반환을 구하는 경우 책임기한의 한정이 문제되는데, 건물 소유로 인한 토지의 점유 사용에 따른 부당이득을 구하는 경우에는 그 토지를 인도하는 날까지가 그 기한이 된다. 

 

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임차인의 지상물매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 성실한 임차인을 보호하기 위한 것으로, 원칙적으로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있다. 

임대인이 제3자에게 토지를 양도하는 등으로 토지 소유권이 이전된 경우에는 임대인의 지위가 승계되거나 임차인이 토지 소유자에게 임차권을 대항할 수 있다면 새로운 토지소유자를 상대로 매수청구권을 행사할 수 있다. 반면, 임대차에 대항력이 없다면 토지의 양수인에게 매수청구권을 행사할 수 없다. 

건물의 소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 사람이 그 토지 위에 소유하는 건물을 양도하는 경우, 특별한 사정이 없는 한, 100조 2항의 유추적용에 의해 양수인이 건물의 소유권을 취득한 때에는 그에 수반하여 그 건물의 소유를 목적으로 하는 토지의임차권도 그 건물의 소유권과 함께 양수인에게 이전된다. 그러나 이 경우에도 629조가 적용되기 때문에 토지의 임대인에 대한 관계에서는 그의 동의가 없는한 양수인이 그 임차권의 취득을 대항할 수 없다고 봐야 한다. 

그래서 판례는 "민법 622조 1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대해 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 것에 불과할 뿐, 임차인으로부터 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의 임대인에 대한 관계에서 임차권의 양도에 관한 그의 동의가 없어도 임차권의 취득을 대항할 수 있다는 것까지도 규정한 것이라고는 볼 수 없다"고 했다. (622조1항은 건물 소유한 토지임차인이 토지임대인에게 대항할 수 있다는 것이지, 건물 양수인도 임차권 양도 동의여부와 상관없이 토지임대인에게 대항할 수 있다는 것은 아니다)

다만, 판례는 "위와 같은 경우에도 임차인의 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속하기 어려울 정도로 당사자간의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인은 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 629조 2항에 따라 임대차계약을 해지할 수 없고, 그와 같은 특별한 사정이 있을 때에 한하여 경락인(건물 양수인)은 임대인의 동의가 없더라도 그 임차권의 이전을 임대인에게 대항할 수 있다고 봐야 한다고"고 했다. 

 

0 토지와 기존건물을 목적으로 한 임대차가 건물소유를 목적으로 한 토지임대차로 변경되는 경우

(토지+기존건물의 임대차, 임대차 기간 얼마 안 남은 상황에서 건물을 신축 ----> 건물소유를 목적으로 한 토지임대차로 변경. 622조 1항 적용 가능)

갑과 을 사이에 이 사건 토지와 기존건물을 목적으로 한 임대차계약을 체결했으나, 약정 임대차기간이 2년으로 비교적 단기이고 이 사건 건물 완공 당시의 잔존 임대차기간이 6개월 정도에 불과함에도 갑이 많은 비용을 들여 내구연한이 상당한 건물을 신축한 점, 을이 기존건물의 철거 및 이 사건 건물의 신축을 승낙한 점 등에 비춰 보면, -----> 이 사건 토지와 기존건물을 임대목적물로 하였던 당초의 임대차계약은 이 사건 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차계약으로 변경되었다고 봐야 한다. 

갑은 이 사건 신축건물에 소유권보존등기를 함으로써 위와 같이 변경된 이 사건 토지에 관한 임차권의 대항력을 취득했으므로, 그 이후 이 사건 토지의 소유권을 취득한 병에게도 임차권을 주장할 수 있다. 

지상시설이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부는 불문하므로, 병이 이 사건 토지에서 주유소를 운영할 예정으로 있기 때문에 이 사건 건물이 병에게는 아무런 쓸모가 없다는 점은 갑의 지상물매수청구권을 배척하는 사유가 될 수 없다. 

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건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간의 만료됨에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대해 매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려해 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는대로의 상태에서 평가된 시가를 말한다. 

또한 매수청구의 대상이 되는 건물에는 임차인이 임차토지상에 그 건물을 소유하면서 그 필요에 따라 설치한 것으로서 건물로부터 용이하게 분리할 수 없고 그 건물을 사용하는데 객관적인 편익을 주는 부속물이나 부속시설 등이 포함되는 것이지만, 이와 달리 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위해 설치한 물건이나 시설은 이에 해당하지 않는다. 

따라서 갑이 찜질방 운영을 위해 비치한 시설물은 특수한 사업을 위해 설치한 물건에 지나지 않으므로 이것들은 매수청구의 대상에 포함되지 않는다. 

 

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민법 643조 지상물매수청구권은 이른바 형성권으로, 그 행사로 인해 임대인과 임차인 사이에 지상물에 관한 매매계약이 성립하게 되며, 임차인이 지상물매수청구권을 행사한 경우에 임대인은 그 매수를 거절하지 못한다. 

지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에서 임대인의 해지통고에 의하여 임차권이 소멸한 경우에도 인정된다. 그러나 임차인의 채무불이행 등 사유로 인해 임대차계약이 해지되었을 때에는 인정되지 않는다. 

지상물매수청구권 행사 시기와 방법에는 특별한 제한이 없어 재판상 뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있고, 1심에서 건물매수청구권을 행사했다가 철회했어도 항소심에서 다시 행사할 수 있다. 또한 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차 종료 후에 임차인에 대해 제기된 건물철거소송에서 임차인이 건물매수청구권을 행사하지 아니하여 패소판결이 확정되었다고 해도, 그에 기해 건물철거가 집행되지 않은 이상 임차인은 건물매수청구권을 행사하여 별소로 임대인에게 건물매매대금의지급을 구할 수 있다. 

건물매수청구권 행사에 따른 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말한다. 이는 건물에 근저당권이 설정된 경우에도 마찬가지이며, 시가 상당액에서 근저당권의 채권최고액이나 피담보채무액을 공제한 금액을 매수금액으로 정하는 것은 아니다. 다만, 토지소유자는 민법 588조에 의해 위 근저당권의 말소등기가 될 때까지 그 채권최고액에 상당한 대금의 지급을 거절할 수 있다. 

건물매수청구권 행사로 지상건물에 대해 매매계약이 성립한 경우 토지임차인의 건물인도 및 소유권이전등기의무와 토지임대인의 매매대금지급의무는 서로 대가관계에 있는 채무이므로, 토지임차인은 토지임대인의 건물인도 등 청구에 대해 대금지급과 동시이행을 주장할 수있다. 

지상물매수청구권을 행사한 토지임차인은 임대인인 토지 소유자로부터 매매대금을 지급받을 때까지 건물 등의 인도를 거부할 수 있지만, 대지ㅣ 사용에 대한 이익은 부당이득으로 반환해야 한다. 타인 소유의 토지 위에 권한없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로써 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인하여 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 봐야 한다.