임차인이 보증금 반환받으려고 임차물을 계속 점유하는 경우

0 임대차 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하는 경우의 법률관계

- 민법 741조에 따른 법률상 원인없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어서 이득이란 실질적인 이익을 가리키는 것이므로, 법률상 원인없이 건물을 점유하고 있다 해도 이를 사용 수익하지 않았다면 이익을 얻는 것이라고 볼 수 없는 것인바, 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위해 임차건물부분을 계속 점유하기는 했으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용 수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생했다고 해도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다. 임차인의 사정으로 인하여 사용 수익하지 못한 경우에도 마찬가지이다. 

- 판례는 임대차계약의 종료에 의해 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유해 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다. 

- 임대차종료후 임차인의 임차목적물 점유와 관련하여 임대인은 부당이득반환채권의 발생 대신에 불법점유로 인한 손해배상채권의 발생을 주장할 수도 있는데, 이 경우 임차인은 임차보증금반환채권과의 동시이행을 주장하며 목적물의 반환을 거절할 권능을 가지고 있으므로, 임차인의 점유를 불법점유로 만들기 위해서는 임대인이 잔존임차보증금 반환채무의 이행 또는 이행의 제공을 했음을 주장 증명해야 한다. 

동시이행항변권이 없는 경우 임차인의 점유는 불법점에 해당하고, 임차인이 인도를 거절하는 것만으로도 임대인에게 사용이익 상당의 손해를 발생시키는 것이기 때문에, 임차인이 실질적으로 사용 수익하였는지 여부를 불문하고 불법행위책임이 성립한다. 

* 주임법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효가 진행하는지 여부

 - 소멸시효는 권리자가 권리를 행사할 수 있는데도 일정한 기간 권리를 행사하지 않은 경우에 권리의 소멸이라는 법률효과가 발생하는 제도이다. 시간이 지남에 따라 곤란해지는 증거보전으로부터 채무자를 보호하며 자신의 권리를 행사하지 않는 사람을 법적 보호에서 제외함으로써 법적 안정성을 유지하는데 중점을 두고 있다. 

소멸시효제도의 존재이유와 취지, 임대차기간이 끝난 후 보증금반환채권에 관계되는 당사자 사이의 이익형량, 주택임대차보호법 4조2항의 입법취지 등을 종합하면 주임법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우, 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다고 봐야 한다. 

소멸시효가 완성되려면 권리의 불행사라는 사실상태가 일정한 기간 계속되어야 한다. 채권을 일정한 기간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성하지만(162조), 채권을 계속 행사하고 있다고 볼 수 있다면 소멸시효가 진행하지 않는다. 나아가 채권을 행사하는 방법에는 채무자에 대한 직접적인 이행청구 외에도 변제 수령이나 상계, 소송상 청구 및 항변으로 채권을 주장하는 경우 등 채권이 가지는 다른 여러가지 권능을 행사하는 것도 포함된다. 따라서 채권을 행사하여 실현하려는 행위를 하거나 채권을 행사하는 것에 준하는 것으로 평가할 수 있는 객관적 행위 모습이 있으면 권리를 행사한다고 보는 것이 소멸시효 제도의 취지에 부합한다. 

임대차가 종료함에 따라 발생한 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있다. 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하는 것은 임대인에 대한 보증금반환채권에 기초한 권능을 행사한 것으로 보증금을 반환받으려는 계속적인 권리행사의 모습이 분명하게 표시되었다고 볼 수 있다. 따라서 임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 경우 보증금반환채권에 대한 권리를 행사하는 것으로 보아야 하고, 임차인이 임대인에 대해 직접적인 이행청구를 하지 않았다고 해서 권리의 불행사라는 상태가 계속되고 있다고 볼 수 없다. 

임차인의 보증금반환채권과 동시이행관계에 있는 임대인의 목적물 반환청구권은 소유권에 기초하는 경우가 많으므로, 임대인이 적극적으로 권리를 행사하는지와 관계없이 그 권리가 시효로 소멸하는 경우는 거의 발생하지 않는다. 만일 임대차 종료 후에 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하여 적극적인 권리행사의 모습이 계속되고 있는데도 보증금반환채권이 시효로 소멸한다고 보면, 임차인은 목적물반환의무를 그대로 부담하면서 임대인에 대한 보증금반환채권만 상실하게 된다. 이는 보증금반환채무를 이행하지 않은 임대인이 목적물에 대한 자신의 권리는 그대로 유지하면서 보증금반환채무만을 면할수 있게 되는 결과가 되어 부당하다. 나아가 이러한 소멸시효 진행의 예외는 어디까지나 임차인이 임대차 종료 후 목적물을 적법하게 점유하는 기간으로 한정되고, 임차인이 목적물을 점유하지 않거나 동시이행항변권을 상실하여 정당한 점유권원을 갖지 않는 경우에 대해서까지 인정되는 것은 아니다. 따라서 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 임차인의 보증금반환채권에 대해 소멸시효가 진행하지 않는다고 보더라도 그 채권에 관계되는 당사자 사이의 이익 균형에 반하지 않는다. 

주임법 4조 2항은 "임대차 기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"라고 정하고 있다. 이는 임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써, 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다. 따라서 임대차기간이 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 목적물을 점유하는 동안 위 규정에 따라 법정임대차관계가 유지되고 있는데도 임차인의 보증금반환채권은 그대로 시효가 진행하여 소멸할 수 있다고 한다면, 이는 위 규정의 입법취지를 훼손하는 결과를 가져오게 되어 부당하다. 

따라서, 임대차계약이 2000.5.30, 기간 만료로 종료했지만, 임차인 을은 이후에도 이 사건 102호를 점유하면서 임대인 갑에게 보증금의 반환을 요구해왔고, 2015.6.23.에 이르러서야 102호를 새로운 소유자 병에게 인도했다. 을이 보증금을 반환받기 위해 이 사건 102호를 점유한 기간 동안에는 을의 갑에 대한 보증금반환채권의 소멸시효가 진행하지 않는다고 보아야 한다. 따라서 보증금의 반환을 구하는 이 사건 소가 이 사건 102호에 대한 을의 점유상실 전인 2014.4.22.제기된 이상 을의 보증금반환채권이 시효로 소멸했다고 볼 수 없다. 

* 관련 판례 1 (임차권 등기 사안) 

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않는 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다(3조의3 1항). 주임법은 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 이의신청, 임차권등기명령의 취소신청과 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 집행 등에 관해 가압류에 관한 민사집행법 280조1항 등을 준용한다(3조의3 3항).

나아낙 주임법은 임차인이 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 우선변제권을 취득하고, 임차인이 임차권등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권을 그대로 유지하며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다고 정하고 있다(3조의 3 5항)

이처럼 주임법 3조의3에서 정한 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 특정 목적물에 대한 구체적 집행행위나 보전처분의 실행을 내용으로 하는 압류 또는 가압류, 가처분과 달리 어디까지나 임차인이 주임법에 따른 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 한다. 비록 주임법이 임차권등기명령의 신청에 대한 재판절차와 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 민사집행법상 가압류에 관한 절차규정을 일부 준용하고 있지만, 이는 일방 당사자의 신청에 따라 법원이 심리 결정한 다음 등기를 촉탁하는 일련의 절차가 서로 비슷한데서 비롯된 것일뿐 이를 이유로 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 본래의 담보적 기능을 넘어서 채무자의 일반재산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 처분의 성질을 가진다고 볼 수는 없다. 그렇다면 임차권등기명령에 따른 임차권등기에는 민법 168조2호에서 정하는 소멸시효 중단사유인 압류 또는 가압류 가처분에 준하는 효력이 있다고 볼 수 없다. 

원심은 원고가 이 사건 임대차기간이 만료된 이후에도 이 사건 건물 2층을 계속하여 직접 또는 간접 점유함으로써 그 사실상 지배를 계속 유지한 것으로 볼 수 없다고 한 다음, 원고의 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 소멸시효의 진행에 아무런 영향이 엇다는 것을 전제로 하여 이 사건 임대차보증금반환채권의 소멸시효는 이 사건 임대차계약이 종료한 시점인 2004.8.17.부터 진행하고, 이 사건 소는 그로부터 10년이 지난 2016.3.18.제기 되었으므로 이 사건 임대차보증금반환채권은 시효가 완성되어 소멸했다고 판단했는데, 이는 타당하다. 

관련 판례 2 - 유체동산 가압류 사안

유체동산 가압류 결정을 받고 집행신청을 하지 않았다면 처음부터 168조 2호에 따른 시효중단은 없음

유체동산 가압류 결정을 받고 집행신청을 해서 집행을 완료(봉인표)했다면, 집행보전의 효력이 존속하는 동안에 소멸시효 중단됨

유체동산 가압류 결정을 받고 집행신청을 했는데 집행이 불능되어 집행이 종료되었다면 178조1항에 따른 원 채권 시효기간

부동산 가압류에서 가압류등기했다면 집행보전의 효력이 존속하고 이 기간 동안에는 시효중단 효력도 계속됨. 부동산이 매각돼서 가압류 등기가 말소됐으면 이 때부터 새로 시효가 진행됨.