임대차보증금과 공제

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- 임대차보증금반환채권은 임대차 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생한 연체차임, 관리비, 부당이득, 손해배상금 등 임차인의 모든 채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관하여 발생하는 조건부 권리이다. 따라서 임차보증금은 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 효력을 가지며, 그 결과 임대인은 임대차과 관련된 자신의 채권을 우선변제받을 수 있게 되는데, 이러한 임대인의 우선변제권의 행사를 실무상 공제라고 한다. 

한편, 부당이득 반환에서 이득이라 함은 실질적인 이익을 가리키는 것이므로 법률상 원인없이 건물을 점유하고 있다 해도 이를 사용 수익하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없다. 따라서 임차인이 임대차계약 종료 후에도 동시이행항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위해 임대차건물 부분을 계속 점유하기는 했으나, 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용 수익하지 아니하여 실질적인 이득이 없는 경우에는 그로 인해 임대인에게 손해가 발생했어도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다. 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물을 사용 수익하지 못한 경우에도 마찬가지이다.

임대차 종료 후 임차인의 목적물 인도의무와 임대인의 연체차임 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임차보증금의 반환의무는 서로 대가관계에 있는 채무이므로, 임대인은 임차인의 임차보증금반환청구에 대해 임차목적물 인도의무와 동시이행을 주장할 수 있고, 임대인은 위 동시이행관계가 유지되는 한 반환해야 할 임차보증금에 대한 지연손해금을 지급할 의무를 부담하지 않는다. 그리고 이러한 동시이행항변권의 존재로 인한 이행지체책임 면책의 효력은 당사자가 동시이행항변권을 행사 원용하지 않아도 발생한다. 

- 임대차가 계속되는 동안 임대인은 임차인의 연체차임 등을 임대차보증금으로 충당할 것인지를 자유롭게 선택할 수 있다. 따라서 임대인은 보증금으로 충당하지 않고 연체차임 전액을 청구할 수 있고, 연체된 차임액이 2기의 차임액에 이른 때에는 임대차계약을 해지할 수도 있다. 

그러나 반대로 임차인이 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없다. 만약 임차인의 연체차임 등이 임대차보증금으로 당연히 충당된다면 임대인의 의사에 반해 담보가 계속 감소하게 되며, 차임연체를 이유로 한 임대인의 해지권 또한 무의미하게 되기 때문이다. 

또한 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료된 경우에도 아직 목적물이 인도되지 않은 때에는 임차인은 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 연체에 따른 책임을 면할 수 없다. 

-----> 목적물을 인도하고 나서야 임차인은 보증금에서 연체차임을 공제하라고 할 수 있음.- 

- 임대차보증금반환채권은 임대차 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생한 연체차임, 관리비, 손해배상금, 부당이득 등 임차인의 임대차계약에 따른 모든 채무를 공제한 잔액이 있을 조건으로 하여 그 잔액에 관하여 발생하는 조건부 권리이다. 따라서 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무가 공제의 대상이 된다. 

즉, 임대차 존속 중의 연체차임은 당연히 공제의 대상이 되며, 임대차종료 후에도 임차인이 목적물을 계속 사용 수익하여 차임 상당 부당이득이 발생했다면 이것도 공제의 대상이 된다. 또한 임차인은 임대차 종료시 임대인에게 목적물을 반환해야 할 의무를 부담하므로, 임차목적물의 멸실 훼손에 따른 손해배상채무도 공제의 대상이 된다. 

- 임차보증금반환채권이 양도되어 그 사실이 임대인에게 통지된 경우, 임대인은 통지를 받은 후에 발생한 차임채권 등을 가지고 양수인에게 대항할 수 있을까.

판례는 전부명령이 발령된 사안에서 "임차보증금을 피전부채권으로 해서 전부명령이 있을 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로서 전부채권자에게 대항할 수 있을 것이어서, 건물임대차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의해 발생한다고 해도 위 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로, 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관해서만 전부명령이 유효하다"고 하였다. 또한 "임대차보증금반환채권을 양도함에 있어서 임대인이 아무런 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였어도 임차 목적물을 개축하는 등으로 하여 임차인이 부담할 원상복구비용 상당의 손해배상액은 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다"고 했다. 

생각건대, 임차보증금반환채권의 양수인은 그 채권이 불확정한 채권이라는 사정을 감수하고 양수받은 것이라는 점, 임차보증금은 임차인의 임대인에 대한 채무에 대해 중요한 담보적 기능을 하는데 그것이 임대인이 관여할 수 없는 사정에 의해 훼손되어서는 안된다는 점에서, 비록 양도 통지 후에 생긴 임차인의 채무라 해도 임차보증금에서 공제할 수 있다고 해석하는 것이 타당하다. 

** 임차인이 임대인에게 보증금반환채권 양도를 통지한 경우, 지명채권에서는 원래 채무자가 양도 후 사유로 양수인에게 대항할 수 없지만, 임대차에서는 임대인은 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 보증금에서 공제할 수 있으므로, 보증금반환채권의 채무자인 임대인은 채권 양도 통지 후에 생긴 공제이더라도 양수인에게 대항할 수 있다. 이는 임대인이 보증금반환채권의 양도에 대해 단순 승낙을 한 경우에도 마찬가지이다.   

- 상거건물 임대차보호법 제3조는 대항력 등이라는 표제로 1항에서 대항력의 요건을 정하고 2항에서 임차건물의 양수인(그밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위이든 상속 경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다(따라서 임대한 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위해 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다).

그리고 위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 발생한 연체차임이나 관리 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다. 

한편, 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 인도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 이러한 채무는 임대차계약 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있어도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래 관념에 부합되기 때문이다. 

- 부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실 훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제하는 것이므로, 임대보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관해 압류 및 추심명령이 있었다 해도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다. 

생각건대, 금전채권에 대한 압류 및 추심명령의 경우 추심채권자에게 채무자의 제3채무자에 대한 채권의 추심권능만을 부여할 뿐, 채권의 귀속에 변동이 생기는 것은 아니라는 점에서 판례의 태도는 타당하다고 본다.