토지거래허가구역 매매계약 시 거래허가를 받은 건 이행의 착수에 해당할까

0 계약금

계약금은 계약 성립의 증거로 쓰이므로 증약금, 해제권을 행사할 수 있으므로 해약금, 위약에 관한 약정이 함께 있는 경우에는 위약금의 성질을 가진다. 

매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다(565조 1항).

매매당사자 사이에 수수된 계약금에 대해 매수인이 위약하였을 때에는 이를 무효로 하고 매도인이 위약했을 때에는 그 배액을 상환할 뜻의 약정이 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 계약금은 398조 1항의 손해배상액 예정의 성질을 가질뿐만 아니라, 민법 565조 1항 해약금의 성질도 가진 것으로 봐야 한다.(판례는 위약금 약정이 있다는 것만으로 해약금의 추정이 깨지는 것이 아니고, 위약금과 해약금은 병존 가능하다고 본다.)

565조 1항의 당사자 일방이란 매매 쌍방 중 어느 일방을 지칭하는 것이고 상대방이라 국한해 해석할 것이 아니다. 비록 상대방인 매도인이 매매계약의 이행에는 전혀 착수한 바가 없어도, 매수인이 중도금을 지급해 이미 이행에 착수한 이상 매도인 뿐만 아니라 매수인도 565조 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 없다. 

**** 이행에 착수할 때까지

채무 이행행위의 일부를 하거나(중도금 지급이나 목적물의 인도 등), 이행을 하기 위해 필요한 전제행위를 하는 경우(잔대금을 준비하고 등기절차를 밟기 위해 등기소에 동행할 것을 촉구하는 것 등)를 말한다. 

매수인이 매도인의 동의 하에 매매계약의 계약금 및 중도금 지급을 위해 은행도어음을 교부한 경우, 매수인은 계약의 이행에 착수한 것으로 볼 수 있다. 따라서 매도인은 더 이상 계약금 배액 제공하고 매매계약을 해제할 수 없다.

매매계약 당시 매수인이 중도금 일부의 지급에 갈음해 매도인에게 제3자에 대한 대여금 채권을 양도하기로 약정하였고 그자리에 제3자도 참석(채권양도의 통지도 이 자리에 이뤄진 것으로 봄)한 경우, 매수인은 매매계약과 함께 채무의 일부 이행에 착수했으므로, 매도인은 565조 계약금 해제권을 행사할 수 없다. 

이행기 전에 이행에 착수할 수 있는지 여부........

이행기 약정이 있어도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 한 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다. 

매매계약 체결 후 시가 상승이 예상되자 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시없이 매매대금의 증액요청을 하였고 매수인은 이에 확답하지 않고서 중도금을 이행기 전에 제공하였는데, 그 후 매도인이 계약금의 배액을 공탁해 해제권을 행사한 사안에서 -----> 시가 상승만을 매매계약의 기초 사실관계가 변경됐다고 볼 수 없어 매도인을 당초의 계약에 구속시키는 것이 특히 불공평하다거나 매수인에게 계약내용 변경요청의 상당성이 인정된다고 할 수 없고, 이행기 전에 이행의 착수가 허용되어서는 안될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니어서 매도인은 해제권을 행사할 수 없다. 

매도인이 565조 해제권을 행사하고자 하는 경우에 해약금의 제공이 적법하지 못하였다면 해제권을 보유하고 있는 기간 안에 적법한 제공을 했다면 계약이 해제된다. 매도인이 매수인에게 계약을 해제하겠다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하였다면 중도금 등 지급기일은 매도인을 위해서도 기한의 이익이 있는 것이므로 매수인은 매도인의 의 의사에 반하여 이행할 수 없다. 

매도인이 565조 해제 의사표시를 하고 일정 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 한 이상, 중도금 지급기일은 매도인을 위해서도 기한의 이익이 있으므로 이 경우는 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 없는 특별한 사정에 해당하여 매수인은 매도인의 의사에 반해 이행할 수 없다. 매도인이 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수했어도 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다. 

토지거래게약에 관한 허가구역으로 지정된 구역 안에 있는 토지에 관해 매매계약이 체결된 경우, 당사자는 그 매매계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 협력할 의무가 있지만, 이러한 의무는 그 매매계약의 효력으로서 발생하는 매도인의 재산권 이전의무나 매수인의 대금지급의무와는 달리 신의칙상 의무에 해당하므로, 당사자 쌍방이 토지거래허가를 받았어도 아직 매매계약의 효력으로 발생하는 의무를 이행했거나 이행에 착수했다고 볼 수 없다. 따라서 토지거래허가구역 내 토지에 관해 매매계약을 체결하고 계약금만 주고받은 상태에서 토지거래허가를 받았다 해도, 아직 이행의 착수가 있다고 볼 수 없어 매도인은 565조 계약금 해제를 할 수 있다. 

매도인의 계약금 해제는 수령한 계약금의 배액을 매수인에게 상환하거나 적어도 그 이행제공을 하지 않으면 계약을 해제할 수 없다. 현실 제공해야. 이행의 제공이 있으면 족하고 상대방이 이를 수령하지 않는다고 해서 공탁해야 유효한 것은 아니다. 

0 계약금 해제의 효과

계약금 해제도 소급효가 있다. 이행의 착수 전에만 가능하므로 원상회복 문제가 발생할 수 없고 채무불이행도 아니니 손해배상 문제도 생기지 않는다. 

주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 당사자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 않은 경우 계약해제권의 발생 여부에 관해, 판례는 계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없으며, 다만 주된 계약과 함께 계약금계약을 한 경우에는 565조 1항 규정에 따라 임의해제를 할 수 있지만, 계약금 계약은 요물 계약이므로 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 계약금 해제권이 발생하지 않는다며 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었다면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정되면 주계약도 해제할 수 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 않고 임의로 주계약을 해제할 수도 없다고 했다.

실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면, 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반할 뿐만 아니라 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우에 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준은 실제 교부받은 금원이 아니라 약정 계약금이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다.