수인의 채권자가 공동 담보가등기 한 경우, 채권자 1인은 자기 지분권에 기해 예약완결권 행사할 수 있을까?

0 매매의 성립요건

매매는 매도인은 재산권을 이전하고 매수인은 그 대금을 지급할 것을 합의함으로써 성립한다(563조).

계약이 성립하려면 당사자 사이에 의사 합치가 있어야 한다. 모든 사항에 관하여는 아니지만, 본질적 사항이나 중요 사항에 관해서는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다. ----> 매매계약은 재산권 이전과 대금지급에 관한 합의로 성립하므로, 매매계약 체결 당시에 반드시 매매목적물과 대금을 구체적으로 특정할 필요는 없지만, 적어도 매매계약의 당사자인 매도인과 매수인이 누구인지는 구체적으로 특정돼 있어야 계약이 성립한다. 

0 매매예약

장래 본계약을 체결하거나 성립시킬 것을 내용으로 하는 계약.

민법은 매매의 예약을 일방예약으로 추정한다. 즉 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시함으로써 매매의 본계약이 성립하는 것으로 규정한다. 

매매의 일방예약에 의해 일방 당사자는 상대방에 대해 매매완결의 의사표시를 할 수 있는 권리를 가지는데,이를 예약완결권이라고 한다. 일방의 의사표시만으로 매매를 성립시키는 점에서 형성권에 속한다. 

매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로, 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그런 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 상대방이 예약 목적물인 부동산을 인도받은 경우라도 예약완결권은 제척기간의 경과로 소멸한다. (예약완결권의 행사기간에는 특별한 제한이 없다. 예약완결권을 행사할 수 있는 시기는 약정할 수 없으며 매매예약이 성립한 때로부터 기산한다)

제척기간은 권리자로 하여금 당해 권리를 신속하게 행사하도록 해서 법률관계를 조속히 확정시키려는데 그 취지가 있다. 소멸시효가 일정한 기간의 경과와 권리불행사라는 사정에 의해 권리 소멸의 효과를 가져오는 것과 달리, 그 기간의 경과 자체만으로 곧 권리의 소멸효과를 가져오게 하므로 그 기간 진행의 기산점은 원칙적으로 그 권리가 발생한 때이고 당사자 사이에 매매예약 완결권을 행사할 수 있는 시기를 특별히 약정한 경우에도 그 제척기간은 당초 권리의 발생일로부터 10년의 기간이 경과되면 만료되는 것이지, 그 기간을 넘어서 그 약정에 따라 권리를 행사할 수 있는 때부터 10년이 되는 날까지로 연장된다고 볼 수 없다. 매매예약 완결권의 제척기간 도과 여부는 법원 직권조사사항이다.

수인의 채권자가 각 그 채권을 담보하기 위해 채무자와 채무자 소유의 부동산에 대해여 수인의 채권자를 공동매수인으로 하는 1개의 매매예약을 체결하고 그에 따라 수인의 채권자 공동명의로 그 부동산에 가등기를 마친 경우, 수인의 채권자가 공동으로 매매예약 완결권을 가지는 관계인지, 채권자 각자의 지분별로 별개의 독립적인 매매예약완결권을 가지는 관계인지는 매매예약의 내용에 따라야 한다. 즉, 수인의 채권자가 공동으로 매매예약을 체결한 동기 및 경위, 그 매매예약에 의해 달성하려는 담보의 목적, 담보 관련 권리를 공동 행사하려는 의사의 유무, 채권자별 구체적인 지분권의 표시 여부 및 그 지분권 비율과 피담보채권 비율의 일치 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단한다. ---> 공동명의로 담보가등기를 마친 수인의 채권자가 각자의 지분별로 별개의 독립적인 매매예약완결권을 가지는 경우, 채권자 중 1인은 단독으로 자신의 지분에 관하여 가등기담보 등에 관한 법률이 정한 청산절차를 이행한 후 소이등 본등기 절차이행청구(통상공동소송)를 할 수 있다. (언제나 수인의 채권자가 공동으로 매매예약완결권을 가진다고 보고 매매예약 완결의 의사표시도 수인 채권자가 공동으로 행사해야 한다는 취지의 종전 판레는 변경)