주임법 상 소액임차인은 확정일자가 필요한가

0 주택임대차보호법

주거용건물 해당 여부는 실제 용도에 따라 정하고, 임대차계약 체결시를 기준으로 판단

임차주택이 관할관청 허가 받았는지 여부, 등기 실행 여부는 구별 안 함. 

점포건물로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 주임법 우선변제권 있다.

0 주임법 당사자

주임법 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것이 아니라, 주택 소유자 아니더라도 주택에 관해 적법하게 임대차계약을 맺을 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다. ----> 명의신탁자도 임대차 가능.  경매에서 최고가 매수신고인은 적법한 임대권한 없음

0 주택임차권의 대항력

임차인이 임차주택의 양수인과 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 것이 대항력의 내용이다.

**** 대항력 취득요건 - 주택의 인도 및 주민등록

임차권 등기가 없어도, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에게 대항력이 생긴다(주임법 3조 1항).

현관문이나 대문의 열쇠를 넘겨줬거나, 자동문 비밀번호를 알려줬거나, 이사할 수 있는지 등을 고려해 주택의 인도를 판단한다. 

주택 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하려면 계속 존속하고 있어야 한다. 임차인이 주택 점유 상실하거나 주민등록 전출하면 그 때부터 대항력 소멸하고, 다시 대항력 취득해도 그 때부터 종전 대항력 부활하지 않는다. 

$$ 주민등록

주민등록은 거래 안전을 위해 임대차의 존재를 제3자가 명백하게 인식할 수 있게 하는 공시방법으로, 그 주민등록이 어떤 임대차를 공시하고 있는가 여부는 사회통념상 그 주민등록이 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가 여부에 따라 결정된다. 

주민등록이 대항력의 요건을 충족시키려면 형식적으로 주민등록이 돼 있는 걸로는 부족하고, 주민등록에 의해 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도가 돼야 한다. 원칙적으로 주민등록이 등기부상의 주택의 현황과 일치해야 임대차 공시방법으로서 유효한 공시방법이 된다. 

주민등록 대항요건은 임차인 본인의 주민등록뿐만 아니라, 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다. 임차인이 그 가족과 함께 주택을 점유하면서 가족의 주민등록은 유지하고 임차인만 주민등록을 일시적으로 다른 곳으로 옮겼다면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없어 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다. 

주민등록이 제3자에 의해 이전되고, 그 이전의 잘못이 임차인에게 책임을 물을 사유가 없다면 임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 유지된다. 

주임법 3조1항 대항요건은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 직접 점유하는 경우뿐만 아니라, 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있다. 임차인이 임대인의 승낙을 얻어 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로 임차인은 주임법에 정한 대항요건을 적법하게 갖췄다고 볼 것이다. 

임차인이 전차인에게 적법하게 전대를 하고도 전차인은 주민등록을 하지 않고 실제로 살지 않는 임차인의 이름으로 주민등록이 되었다면, 이 경우 간접점유자인 임차인은 주민등록의 대상이 되는 당해 주택에 주소 또는 거소를 가진 자가 아니어서 그의 주민등록으로는 임차권의 대항력 요건을 적법하게 갖췄다고 볼 수 없다. 

0 대항력 발생시기

임차인이 주택 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날 오전 0시부터 대항력이 발생. 주택 인도 및 주민등록과 제3자의 저당권설정등기가 같은 날 이뤄진 경우, 제3자의 저당권이 우선하고 임차인은 제3자에게 임차권으로 대항할 수 없다. 

소유자가 주택을 매도한 후에 매수인과 임대차계약을 체결하고 임차인으로 계속 거주하는 경우, 제3자 입장에서는 매수인 앞으로 소이등이 경료되기 전에는 기존 소유자인 임차인의 주민등록이 소유권이 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠을 것이므로, 매수인이 소이등을 한 다음날 오전 0시부터 기존 소유자인 임차인이 임차인으로서의 대항력을 갖는다고 할 것이다. 자기 소유 주택에 전입신고를 한 상태에서는 임대차 관계를 공시하지 못하고, 타인에게 소유권이전등기가 된 때부터 비로소 임대차 관계를 공시하게 된다. (집주인이 집 팔고 임차인으로 사는 경우)

매수인이 소유자 아닌 자와 임대차 계약을 체결한 경우, 갑이 병회사 소유 임대아파트의 임차인 을로부터 아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중에 을이 병회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소이등을 경료한 후 근저당권을 설정한 사안에서, 주민등록상 전입신고를 한 날로부터 소유자 아닌 갑이 거주하고 있는 것으로 나타나 있어 제3자들이 보기에 갑의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하고 있었으므로, 갑이 을과 임대차계약을 체결하고 전입신고를 한 날로부터 갑의 주민등록은 임대차를 공시하는 기능을 하고 있었다고 할 것이다. 따라서 갑은 을 명의의 소이등이 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다. (임차인은 그대로인데 집주인만 바뀐 경우)

0 대항력의 내용

임차주택의 양수인 그밖에 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(주임법 3조 4항).

임대인 지위를 승계하면 임대차보증금 반환 채무도 부동산의 소유권과 결합해 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인 지위나 보증금반환채무는 소멸한다. 주택 양수인이 임차인에게 임차보증금을 반환했다면 이는 자신의 채무를 변제한 것이므로, 대위변제를 했다거나 양도인이 법률상 원인없이 이득을 보고 양수인이 손해를 봤다고 할 수 없다 

양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 된 이후에 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겼어도 이미 발생한 임차보증금반환채무가 소멸하는 것은 아니다. 

대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 양수한 때에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 소멸한다. 

임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 주택임차인이 당해 임차주택을 경락받아 그 대금을 납부함으로써 주택 소유권을 취득한 경우, 임차인은 임대인의 지위를 승계한 결과, 임대차계약에 기한 채권이 혼동으로 인해 소멸하므로 그 임대차는 종료한다. 

임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우, 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 2기 이상의 차임액에 달해야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있다. 

$$$$ 주임법 3조4항의 양수인

임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고 가압류권자 또한 양수인에 대해서만 가압류 효력을 주장할 수 있다. 

주임법 3조4항의 임대인 지위 승계는 법률상 당연승계이므로, 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상 권리 의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인이 임차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차보증금반환채무를 면한다. 이는 임차인이 임차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 그 질권 설정을 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우에도 마찬가지이다. 질권자는 양수인에게 직접 청구 가능하다. 

주택 공동임차인 중 1인이라도 주임법 3조1항 대항력을 갖추면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차건물이 양도된 경우에 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다. 이러한 법리는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지이다. 공동임차인으로 임대차계약을 체결한 것은 임대차계약에 따른 권리의무를 함께 하겠다는 것이고 임차보증금에 관한 지분을 정하여 그 지분에 따라 임차보증금을 지급받거나 반환받기로 약정했더라도 임대차계약 자체를 지분에 따라 분리하겠다는 것이라고 볼 수 없다. 

매도인이 악의인 계약명의신탁에서 명의수탁자로부터 명의신탁의 목적물인 주택을 임차하여 주택인도와 주민등록을 마침으로써 주임법 3조1항의 대항요건을 갖춘 임차인은 부동산실명법 4조3항에 따라 명의신탁약정 및 그에 따른 물권변동의 무효를 대항할 수 있는 제3자에 해당함. 따라서 그 임차인은 명의수탁자의 소이등이 말소됨으로써 등기명의를 회복하게 된 매도인 및 매도인으로부터 다시 소이등을 마친 명의신탁자에 대해 자신의 임차권을 대항할 수 있다. 이 경우 임차인 보호를 위한 주임법의 목적 및 임차인이 보증금반환청구권을 행사하는 때의 임차주택 소유자로 하여금 임차보증금반환채무를 부담하게 함으로써 임차인을 두텁게 보호하고자 하는 주임법 3조4항의 개정 취지 등을 종합하면, 위의 방법으로 소이등을 마친 명의신탁자는 주임법 3조 4항에 따라 임대인 지위를 승계한다. 

변론종결 후 임대부동산을 양수한 자는 민사소송법 218조 1항의 변론종결 후 승계인에 해당한다. 

존속기간 만료 등으로 임대차계약이 종료한 후 임대인이 그 목적물을 제3자에게 양도한 경우, 논리적으로 임대차 종료로 임대인의 지위도 상실하고 양수인은 임대인 지위를 승계하지 않아 보증금반환채무도 승계하지 않는다. 그러나 이렇게 되면 임차인을 보호한다는 취지가 몰각되므로, 주임법은 임대차가 종료한 후에도 임차인이 보증금반환채권을 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보아 대항력이 계속 유지되도록 했다(주임법 4조2항).

$$$ 대항력과 제3자에 대한 관계

저당권자 압류채권자 등과 같이 제3자에 대한 관계에서는 주택임차권의 대항력과 선후를 기준으로 그 우열이 정해진다. 경매로 인해 임차주택의 소유권이 변동된 경우, 임차주택에 대한 저당권 가압류 압류 담보가등기 중 가장 빠른 등기가 마쳐진 시점을 기준으로 그 전까지 대항력을 갖춰야한다. 만약 임차주택에 이와 같은 등기가 되어 있지 아니한 경우에는 경매개시결정 또는 체납처분에 의한 압류의 효력이 발생하기 전까지 대항력을 갖춰야 한다. 

저당권은 경매 매각으로 모두 소멸한다. 어느 주택에 대해 1번 저당권등기, 대항력 갖춘 임차권, 2번 저당권등기의 순으로 되어 있는데, 2번 저당권자의 경매신청으로 매각된 경우, 이는 결과적으로 1번 저당권자에 의해 경매가 이뤄진 것과 같으므로 그 후에 대항력을 갖춘 주택임차권은 소멸한다. (용익물권적 성격을 갖는 임차권은 소멸하지만, 임차권의 담보권 성격때문에 순위에 따라 배당을 받을 수는 있다.)

경매 이외에 매매나 증여 등을 원인으로 임차주택의 소유권이 변동된 경우에는 양수인의 소이등 경료일 이전에 대항력을 갖춰야 한다. 

$$$$$$ 전세권자 지위와 주임법상 임차권 대항력을 함께 갖춘 경우의 법률관계 

주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 '주택임대차보호법상의 주택임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리'와 '전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리'는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점을 보면, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 갖췄어도 주택임차인이 주임법상 3조1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주임법상 대항력 및 우선변제권을 상실한다. 

주택에 관해 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금 등에서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주임법상 대항요건을 갖췄다면 ----> 전세권과 함께 주임법 상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하려는 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점, 자신의 지위를 강화하기 위해 설정한 전세권으로 인해 오히려 주임법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점, 동일인이 같은 주택에 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인해 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점을 고려하면, -----> 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다고 해도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기해 대항력을 행사할 수 있고 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봐야한다. 

주택임차인이 그 지위를 강하하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주임법 상 임차인으로서 우선변제권과 전세권자로서 우선변제권은 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리 ---> 주임법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인 지위에 기해 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한  전세권에 관해서는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다.(따라서 그 전세권이 저당권 등에 대항할 수 있는 경우에는 전세권자가가 배당요구를 하지 않는 한 그 전세권은 매수인에게 인수한다)

채권자가 주임법상 대항력을 취득해 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 주택임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 하기로 하고 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차로서의 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들었뿐 실제 주택을 주거용으로 사용수익할 목적을 갖지 않는 경우, 그 계약은 주택임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당하여 무효라고 할 것이므로 이에 주임법상 대항력을 부여할 수는 없다. 

0 임대차보증금의 회수

보증금 회수 방법은, 하나는 임차인이 임대인에게 반환을 청구하고 임대인이 이에 응하지 않는 때에는 보증금반환청구의 소를 제기(직접 경매신청)하고, 다른 하나는 임차주택에 다른 채권자가 경매하는 경우에 일정한 요건 하에 임차인이 그 권리순위에 따라 우선변제를 받는 것(다른 채권자의 경매에 배당요구로 참여)이다.

주택임대차의 대항력과 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 그 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(주임법 3조2 2항)

우선변제 요건으로 대항력 외에 임대차계약서상에 확정일자를 요구하는 취지는, 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하려는데 있다. 

임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트 명칭과 그 전유부분의 동호수 기재를 누락했다는 사유만으로 확정일자의 요건을 갖추지 못했다고 할 수 없다. 

주임법 3조2의 1항은 대항요건과 확정일자 갖춘 임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정. 확정일자 있으면 부동산 담보권과 유사한 권리를 인정한다는 취지. 우선변제권을 갖게 되는 임차인은 선순위 가압류채권자와 평등배당 관계에 있게 된다(부동산 담보권자와 선순위 가압류채권자는 채권액에 비례한 평등배당을 받는 것과 같은 원리) 대항요건을 미리 갖췄어도 확정일자를 부여받은 날짜가 가압류일자보다 늦은 경우에는 가압류채권자가 선순위이므로, 가압류채권과 임차보증금채권은 각 채권액에 비례해 평등하게 배당돼야 한다. 

주임법상 임차인에게 우선변제권을 인정하려면 대항요건과 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시에 임차보증금이 전액 지급돼 있을 것을 요하지 않는다. 임차인이 보증금 일부만을 지급하고 대항요건과 확정일자를 갖춘 다음에, 나머지 보증금을 나중에 지급했다고 해도 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 변제받을 권리를 갖는다. 

$$$$$ 우선변제권

주택에 임대차계약을 체결한 임차인이 자신이 지위를 강화하기 위해 따로 전세권설정계약서를 적성하고 등기한 경우, 따로 작성된 전세권설정계약서가 원래 임대차계약서와 다르더라도 동일성을 인정할 수 있다면 그 전세권설정계약서는 원래의 임대차계약에 관한 증서로 볼 수 있고, 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인은 첨부된 등기원인계약에 대해 민법 부칙 3조4항 후단에 의한 확정일자에 해당한다고 할 것이다. 따라서 위 같은 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 등기관의 접수인이 찍혀 있다면 원래의 임대차에 관한 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 봐야 할 것이다. 이 경우에 원래 임대차는 대지 및 건물에 관한 것인데 사정에 의해서 전세권설정게약서는 건물에 관하여만 작성되고 전세권설정등기도 건물에 관해서만 마쳐졌어도 전세금액이 임대차보증금액과 동일한 금액으로 기재된 이상 대지 및 건물 전부에 관한 임대차의 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 봄이 상당하다. (전세권자에게는 건물의 부지에 대해서도 주임법상 우선변제권이 인정된다)

주택 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 입주함으로써 임차권의 대항력을 취득한 후 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전했다면 그 전출 당시 대항요건을 상실함으로써 대항력은 소멸하고 그 후 임차인이 다시 그 주택 소재지로 주민등록을 이전했다면 대항력은 당초로 소급해 회복되는 것이 아니라 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 다시 발생한다. 

주임법 상 우선변제권이 인정되는 임대차보증금반환채권은 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당한다. 배당요구 채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 확정되고 그 확정된 배당표에 의해 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 해서 이를 법률상 원인없는 것이라고 할 수 없다. 

우선변제권의 전제가 되는 대항요건은 배당요구 종기까지 계속 존속해야 한다. 

주임법 3조 1항의 대항력을 갖춘 임차인이 임대인 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이뤄졌다면, 원래 임차인이 가졌던 임차권의 대항력은 소멸하지 않고 동일성을 유지하고 존속한 것으로 봐야 한다. 이 경우 임차권 양도에 의해 원래 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하고, 임차권 양수인은 원래 임차인의 우선변제권을 행사할 수 있다. 전차인은 원래 임차인이 갖고 있던 우선변제권을 대위행사 할 수 있다. 

채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수했어도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권을 양수한 이상, 그 채권양수인이 주임법상 우선 변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다. 

소액보증금의 최우선변제. 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖춰야 한다. 임대차계약서에 확정일자를 받을 필요는 없다. 

대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후, 나머지 임차보증금채권액에 대해서는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서 순위에 따라 배당한다. 

$$$$ 미등기주택 대지의 환가대금에 대한 소액임차인의 우선변제권 인정 여부

주임법은 임차인의 보증금 우선변제권에서 미등기 주택을 달리 취급하지 않는다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 적용된다 -----> 소액임차인의 우선변제권에 관한 주임법 8조1항은 후문에서 '이 경우 임차인은 주택 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야 한다고 규정한다. 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박해 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위해 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니다. 대지에 대한 경매신청 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다. 

대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다. 이과 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되므로 소액임차인은 대지의 환가대금에 우선변제권을 행사할 수 없다. 

우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로, 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하기 위해 인정되는 것이다. 소액임차인의 대지 환가대금에 대한 우선변제권은, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 대지의 경매대금에 우선변제권을 행사할 수 있다. 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만이 경매되는 경우에도 마찬가지다.