임대인의 권리금 회수기회 보호의무와 임차인의 목적물 반환의무는 동시이행관계인가?

0 상가건물 임대차법

상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 공부상 표시가 아니라 건물 현황 용도 등에 비춰 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단한다. 단순히 상품의 보관, 제조 가공 등 사실행위만 이뤄지는 공장 창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나, 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이뤄진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다 

상가건물 임차인이 보증금반환채권에 대해 상임법 제3조 1항 소정의 대항력 또는 5조2항의 소정의 우선변제권을 가지려면, 임대차 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구 종기까지 존속하고있어야 한다. 

사업자등록은 거래 안전을 위해 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차 건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라서 판단해야 한다. 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물의 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상 표시와 불일치하면 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다. 

건물의 일부분을 임차한 경우, 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되려면 사업자등록신청시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부해야 할 것이다. 

상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우, 그 사업자 등록은 부가가치세법 및 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물임대차보호법 상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 해야 한다. 

권리금. 권리금은 상가건물이 영업시설 비품 등 유형물이나 거래처 신용 영업상의 노하우 혹은 점포 위치에 따른 영업상 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가이다. 통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대해서는 지급을 구할 수 없다. 임차인이 계약갱신권을 요구할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 10조4의 1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다. 

임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선했어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선해도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면, 이런 경우까지 임차인이 신규 임차인을 주선하도록 하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이런 특별한 사정이 있다면 임차인의 신규 임차인 주선이 없어도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상임법 10조4의 1항 4호에서 정한 거절행위에 해당한다.(임대인이 임차 건물을 인도받아 직접 사용할 계획이라고 밝힌 경우)

  임대차계약 종료에 따른 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무가 동시이행관계에 있는지 여부. 동시이행 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각해 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련돼 있을 때 그 이행에 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무 이행을 거절할 수 있도록 하는 제도이다. 이런 제도 취지에서 볼 때, 당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에서 고유의 대가관계에 있는 채무가 아니더라도 양 채무가 동일한 법률요건으로부터 생겨서 대가적 의무가 있거나 공평의 관점에서 보아 견련적으로 이행시킴이 마땅한 경우에는 동시이행의 항변권을 인정할 수 있다. 임차인의 임차목적물 반환의무는 임대차계약 종료에 따라 발생하나, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가건물 임대차보호법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 하고 있으므로, 양채무는 동일한 법률요건이 아닌 별개의 원인에 기해 발생한 것일뿐 아니라 공평의 관점에서 봐도 그 사이에 이행상 견련관계를 인정하기 어렵다. 

상가건물임대차보호법 10조8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때라고 규정했다. 반면, 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우라고 문언을 달리하여 규정하고 있다. ----> 이는 임대차계약관계는 당사자의 신뢰관계를 기초로 하므로 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의해 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 않는다는 것이다. 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과 계약관계 연장을 받아들여야할 만큼의 신뢰가 깨졌으므로 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.