임차인의 건물매수청구권의 취지와 목적은?

0 민법상 임대차

당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용수익하게 할 것을 약정하고, 상대방은 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정

임대차는 임대인과 임차인 사이의 합의가 있으면 성립하는 점에서, 또 임대차는 소비대차에서처럼 목적물의 소유권을 상대방에게 이전하는 것이 아닌 점에서, 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권원이 없더라도 임대차계약은 유효하게 성립한다. 다만, 임차인이 대항력 있는 임차권을 취득하기 위해서는 임대인이 소유자이거나 또는 소유자는 아니더라도 적어도 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 갖고 있어야 한다. 

임대차의 갱신. 임대차 기간이 만료한 후에도 임차인이 임차물의 사용 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않는 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 그 존속기간만은 전 임대차와 동일한 것이 아니라 기간의 약정이 없는 것으로 한다. 따라서 당사자는 민법 635조에 따른 계약해지의 통고를 할 수 있다. 

0 임대인의 의무

임대인은 임차인이 목적물을 사용 수익할 수 있도록 할 의무를 진다(618조).

목적물 인도의무. 수선의무. 방해제거의무. 담보책임(임대차는 유상계약이므로)

0 임차인의 권리

계약 또는 목적물의 성질에 의한 용법에 따라 목적물을 사용 수익할 수 있는 권리. 임차권은 임차인이 임대인에 대해서만 주장할 수 있는 채권이기 때문에, 임대인이 목적물을 제3자에게 양도한 경우에는 임차인은 제3자에게  임차권을 주장할 수 없다. 그러나 이러한 결과는 임차인의 사용 수익권 보장 측면에서 문제가 있기 때문에 민법은 예외적으로 일정한 경우에 부동산임차권의 대항력을 인정한다. 

****** 임차권의 대항력 

임대차 등기. 부동산임대차를 등기한 때에는 그 때부터 제3자에 대해 효력이 생긴다(621조 2항). 제3자가 임대인인 소유자로부터 그 부동산을 양수한 경우에 종래 임대차는 신소유자와 임차인 사이에 존속하는 것으로 되어 신소유자의 인도청구를 거절할 수 있다.

건물등기 있는 차지권(토지임차권)의 대항력. 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 임대차의 등기가 없더라도 임차인이 임차토지 위에 건축한 건물에 소유권등기를 한 때에는 그 때부터 제3자에 대해 토지임차권의 대항력이 생긴다(622조1항). 다만, 이는 임차인으로부터 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 자가 토지의 임대인에 관한 관계에서 임차권의 양도에 관한 동의(629조)가 없어도 (건물 소유권등기를 갖고 있다는 이유로) 토지 임차권의 취득을 대항할 수 있다는 것까지 규정한 것은 아니다. 

임차인이 그 지상건물을 등기하기 전에 제3자가 그 토지에 관해 물권취득의 등기를 한 때에는 임차인이 그 지상건물을 등기해도 그 제3자에 대해 임대차의 효력이 생기지는 않는다. 

갑이 대지와 건물의 소유자였던 을로부터 이를 임차했는데, 그 후 갑이 그 건물을 경매절차에서 경락받아 그 대지에 관한 위 임차권은 등기하지 아니한 채 그 건물에 관하여 갑 명의의 소이등을 경료했다면, 갑과 을 사이에 체결된 대지에 관한 임대차계약은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약이 아님이 명백하므로, 그 대지에 관한 갑의 임차권은 622조에 따른 대항력을 갖추지 못하였다고 할 것이다. 

0 임차인의 의무

차임지급 의무. 임차인은 사용 수익의 대가로 차임을 임대인에게 지급할 의무가 있다. 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(640조). 2기의 차임액이란 통산하여 두번에 걸쳐 연체한 경우를 말한다.(연속적일 필요는 없다) 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 것을 이유로 임대인이 그 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인의 최고가 필요없다. 640조에 의한 임대차계약의 해지는 계약 일반의 해지와 달리 임대인의 최고가 필요없다. 

공동임차인의 연대의무. 임차인 각자는 차임의 지급을 비롯해 임차인의 의무를 연대해 부담한다(654조, 616조)

임차목적물반환의무. 임대차가 종료한 때에는 임차인은 임대인에게 임차목적물을 반환해야 할 계약상의 의무를 부담한다(654조, 615조). 임차인은 계약의 종료로 목적물을 반환할 때까지 선량한 관리자의 주의로써 임차물을 보존해야 한다(374조)

원상회복의무. 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(654조, 615조). 임대차계약이 중도에 해지되어 종료하면 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 반환하여야 하는 것이고 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되었다고 해도, 임차인은 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고, 원상회복의무는 부담한다. 

0 임대차의 종료

해지통고. 임대차기간이 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 상대방이 그 받은 날로부터 일정기간(토지 건물의 경우, 임대인이 통고한 때부터 6개월, 임차인이 통고한 때부터 1개월)이 경과하면 해지의 효력이 생긴다(635조).

****** 임대차 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하는 경우의 법률관계

1)불법행위책임

임대차계약의 종료에 의해 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행항변권을 행사해 임차건물을 계속 점유해 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행했다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다. 

그러나, 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실했는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 이는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다. 즉, 임대인이 보증금반환의무의 이행 또는 이행의 제공을 계속함으로써 임차인의 동시이행 항변권을 깨뜨린다면 그 때부터 임차인의 점유는 불법점유가 되므로, 임대인은 임차인을 상대로 차임 상당의 손해배상청구를 할 수 있다.

2)부당이득반환의무

임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유해 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인해  이득이 있다면 이는 부당이득으로 반환해야 하는 것은 당연하다(임차인이 동시이행항변권을 행사해도 임대차 종료로 사용수익권이 없으니까)

임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면, 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하므로, 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후 계속 점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담해야 한다. 

법률상 원인 없이 이득하였을 이유로 한 부당이득 반환에 있어서 이득이라 함은 실질적인 이익을 가리키는 것이므로, 법률상 원인없이 건물을 점유하고 있어도 이를 사용수익하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없는 바, 임차인이 임대차계약 종료 후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위해 임차건물 부분을 계속 점유하기는 했으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻지 않았다면 그로 인해 임대인에게 손해가 발생했다고 해도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다. 임차인의 사정으로 인해 사용수익하지 못한 경우에도 마찬가지다. 

타인 소유 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로서 법률상 원인없이 타인의 재산으로 인해 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고, 이로 인해 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 봐야 하므로, 토지 임대차가 적법하게 종료한 이후의 임차인은 실제 건물을 사용수익하지 않고 있어도 대지의 차임에 상당하는 부당이득반환의무를 진다. ----> 건물을 사용수익하지 않더라도 건물의 존재 자체로 그 부지에 대한 사용수익이 이뤄지는 것이고, 건물소유자인 토지임차인에게 건물매수청구권이 인정되어 그에 터잡은 건물매매대금에 기한 동시이행항변권이 인정된다고 해도 건물소유자는 그 부지 위에 건물을 소유함으로써 그 부지를 점유함과 동시에 실질적으로 사용수익하고 있는 것으로 평가할 수 있다. 

3) 보증금반환채권의 소멸시효 진행 여부

소멸시효 제도의 존재이유와 취지, 임대차기간이 끝난 후 보증금반환채권에 관계되는 당사자 사이의 이익형량, 주택임대차보호법 4조 2항의 입법취지 등을 종합하면, 주임법에 따른 임대차에서 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하고 있는 경우에 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다. 다만, 이러한 소멸시효 진행의 예외는 임차인이 임대차 종료 후 목적물을 적법하게 점유하는 기간으로 한정되고, 임차인이 목적물을 점유하지 않거나 동시이행항변권을 상실해 정당한 점유권원을 갖지 않는 경우에는 인정되지 않는다.

0 임대인의 동의 없는 양도 및 전대의 법률관계

임차권의 양도는 임차인이 임차권을 제3자에게 양도하는 것으로, 사용수익권만이 양도되는 것이 아니라, 임차인의 지위 자체가 이전되는 것이다. 임차물의 전대는 임차인이 임대차계약에 따른 그의 지위를 그대로 가지면서 임차물을 제3자로 하여금 사용 수익하게 하는 것을 말한다. 

---> 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고, 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(629조). 임차권 양도가 금지돼도 임차보증금반환채권의 양도마저 금지되는 것은 아니다)

1) 임차권의 무단양도 

임차권 양수인의 점유는 임대인에 관한 관계에서 불법점유가 되므로, 양수인은 임대인에게 임차권의 양도를 가지고 대항할 수 없다. 임대인은 소유권에 기해 양수인에게 목적물의 반환 또는 방해제거(퇴거)를 청구할 수 있다(213, 214조). 다만, 임대인이 임차인과 임대차계약을 해지하지 않은 때에는 목적물을 직접 자신에게 인도할 것으로 청구할 수는 없고 임차인에게 반환할 것을 청구할 수 있을 뿐이다. 

임차인이 임대인의 동의를 안 받고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용수익하게 하더라도 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 임대인은 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다. 

임대인의 해지권.

임대인 해지권의 제한. 

판례는 임차인이 임대인 승낙없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하는 경우에도 임차인의 임차권 양도나 임차물 전대 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 때에는 629조에 의한 해지권은 발생하지 않는다고 봤다. 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영해온 경우가 그 특별한 사정에 해당한다. 

임차인이 비록 임대인으로부터 별도 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용수익하도록 했더라도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의없이 전대차가 이뤄졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없다. 전차인은 그 전대차와 그에 따른 사용 수익을 임대인에게 주장할 수 있다. ---> 위와 같은 이유로 주택의 전대차가 당사자 뿐만 아니라 임대인에 대해서도 주장할 수 있는 적법 유효한 것이라고 평가되는 경우에는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면, 이로서 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로 적법 유효하게 유지 존속한다.(임차인은 임차권에 기해 경매 배당에서 최우선변제 가능함)

건물 소유를 목적으로 토지를 임차한 사람이 그 토지 위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 때에는 358조 본문에 따라 저당권의 효력이 그 건물과 토지의 임차권에도 미친다고 봐야 하므로, 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득한 때에는 특별한 사정이 없는 한 그에 수반하여 그 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 그 건물의 소유권과 함께 경락인에게 이전된다. ---> 그러나, 이 경우에도 629조가 적용되므로 토지의 임대인에 대한 관계에서는 그의 동의가 없는 한 경락인이 그 임차권의 취득을 대항할 수 없다. ---> 다만, 임차인의 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자간의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는, 임대인은 629조로 임대차계약을 해지할 수 없다. 특별한 사정은 경락인이 주장 입증해야 한다. 

&&&&(임대인 승낙없는 임차인의 전대가 배신적행위라 볼 수 없어 유효한 사안) 임대인이 법인이고 임차인은 자연인. 임대차 기간이 종료했고, 임차인은 종료 전에 계약 갱신 안 한다고 수차례 통고. 법인이 부도가 나서 대표이사도 직원도 없는 상황. 임차인은 다른 사람에게 목적물을 전대차. 이 경우에 임대인 동의 없는 임차인의 전대는 임대인에 대한 배신행위라고 볼 수 없다는 특별한 사정이 인정됨. ---> 임차인은 전차인이 직접점유 및 주민등록을 마쳤고 건물이 경매된 경우에, 대항력 갖췄으므로 배당에서 우선변제권 보장됨 

629조 임차권 양도의 제한(임대인의 해지권) : 건물 인도하면 토지임차권도 함께 양도됨(100조2항). 건물에 설정된 저당권실행돼 매각되면 토지 임차권도 함께 매수인에게 이전됨(358조) ---> 이 경우에도 629조 법리가 적용되므로, 임대인이 토지 임차권에 대한 양도에 동의하지 않으면 양수인은 임차권을 취득하지 못함.

0 임차인의 비용상환청구권

필요비상환청구권 : 필요비는 지출한 때에 즉시 임대인에게 상환청구를 할 수 있어 변제기가 이미 도래한 것이고(이 때부터 소멸시효가 진행하고 유치권도 행사할 수 있다), 상환청구할 수 있는 범위도 가액이 현존하는지 여부에 관계없이 지출비용 전액에 미친다. 

임대인의 필요비상환의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다. 

필요비상환청구권은 임차목적물에 관해 생긴 채권이므로 임차인은 임차목적물에 대해 유치권을 취득한다. 

626조(필요비상환청구권)는 강행규정이 아니므로 포기특약의 대상이 된다. 

0 임차인의 유익비상환청구권

임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존하는 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이가 그 증가액을 상환해야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의해 상당한 상환기간을 허여할 수 있다(626조 2항)

유익비란 임차인이 임차물 자체의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 말한다. 임차인의 주관적 취미나 특수한 목적을 위해 지출한 비용은 유익비에 해당하지 않는다. 상가건물의 임차인이 도로의 포장비용을 지출한 때에도 상가건물의 객관적 가치를 증가시킨 한도에서 유익비가 될 수 있다. 

임차물의 사용 수익 그 자체를 위해 지출한 비용, 즉 임차건물에서 영업을 하기 위해서 한 시설개수 비용이나 부착한 물건의 비용 등은 유익비에 해당하지 않는다.(음식점 경영을 위해 도배, 장판, 신발장 등을 하는데 지출한 비용이나 부착한 간판비용. 사무실로 사용하던 건물을 임차한 후 삼계탕집을 경영하기 위해 보일러 온돌방 가스시설 등을 설치하고 페인트칠을 하는데 지출한 비용 등)

필요비는 지출한 즉시 임대인에게 상환을 청구할 수 있고, 유익비는 임대차 계약이 종료한 때 비로소 상환청구를 할 수 있다.  필요비와 유익비의 상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 때에는 그 날로부터 6개월 내에 행사하여야 한다(654조, 617조) 임대차의 종료원인은 묻지 않는다. 

유익비의 상환범위는 점유자 또는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 회복자 또는 임대인의 선택권을 위해 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액을 모두 산정해야 한다. 임대인은 그 중 액수가 적은 것을 선택하면 된다. 

필요비 유익비 상환청구권은 임차목적물에 관하여 생긴 채권이므로 임차인은 임차목적물에 대해 유치권을 취득한다(320조) 건물임차인은 이러한 유치권에 터잡아 종전과 같이 임차 건물에 거주하면서 이를 사용할 수 있다. 

비용상환청구의 상대방. 전차인은 전대인에게 비용상환청구를 할 수 있다. 전차인은 임대인에게 의무만을 부담할 뿐이므로, 전차인은 임대인에게 비용상환청구를 할 수 없다. 임차권에 대항력이 없는 경우에는 임차인은 새로운 소유자에게 임대차관계를 주장할 수 없으므로, 비용상환청구도 할 수 없고 종전 소유자만이 상환의무를 진다. 이 경우 203조2항에 의해서도 신소유자에게 유익비의 상환을 청구하지 못한다. 

0 건물 임차인의 부속물매수청구권

건물 기타 공작물의 임차인이 임대인에 대해 임대차 종료 시에 그 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건과 임대인으로부터 매수한 부속물의 매수를 청구할 수 있다(646조).

646조 부속물이란 임차인 소유에 속하고 건물의 구성부분으로 되지 아니한 것으로, 건물의 사용에 객관적 편익을 가져오게 하는 물건이라고 할 것. 부속물이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위해 부속될 것일 때에는 이에 해당하지 않는다.(사무실로 사용되던 건물을 임차해 삼계탕집 영업을 위한 시설을 설치한 경우, 삼계탕집 경영이라는 특수한 목적에 사용하기 위해 부속한 것이므로 매수대상 부속물이 될 수 없다)

건물 자체의 수선 내지 증개축 부분은 건물의 독립된 물건이라고 할 수 없으므로 부속물매수청구의 대상이 되지 못하고 유익비상환청구를 할 수 있을 것이다. 

상가건물의 유리출입문과 새시는 부속물매수청구권의 대상. 

임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인해 해지된 경우에는 임차인은 민법 646조에 의해 부속물매수청구권이 없다. 부매청은 성실한 임차권을 보호하기 위한 것이다. 

부매청은 형성권. 임차인이 매수청구하면 임대인의 승낙을 기다릴 것도 없이 곧바로 그 부속물에 대해 임대인과 임차인 사이에 매매계약이 성립한다. 매매대금은 매수청구권 행사 당시의 시가에 의한다. 

부속물은 임차목적물과 별개의 독립된 물건이므로, 부속물에 대한 매매대금채권은 임차목적물에 관하여 생긴 채권이 아니고 유치권의 성립을 인정할 수 없다. 임차보증금반환청구권도 그 건물에 관한 채권이 아니므로 유치권을 행사할 수 없다. 

부매청은 강행규정이므로 이에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다(652조) 그러나 임대차계약의 과정을 전체적으로 살펴봐서 그런 특약이 임차인에게 불리하지 않은 것이라면 그 포기약정의 효력을 부정할 필요는 없다. 임대차가 종료한 후에 부매청을 포기하는 약정을 하는 것은 무방하다. 

건물임차인이 증개축한 시설물과 부대시설을 포기하고 임대차 종료 시 현상대로 임대인의 소유에 귀속하기로 하는 대개로 임대차계약의 보증금 및 월차임을 파격적으로 저렴하게 하고, 그 임대기간도 장기간으로 약정했다면 ---> 임차인에게 불리한 약정이라고 할 수 없다. 

0 토지임차인의 지상물매수청구권

건물 소유 등을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료된 경우에 그 지상시설이 현존한 때에는 토지임차인은 1차로 임대인을 상대로 계약의 갱신을 청구할 수 있고(갱신청구권) 임대인이 이를 거절한 때에는 2차로 상당한 가액으로 그 지상시설의 매수를 청구할 수 있다(643조 283조).

지상물의 잔존가치를 보호하자는 국민경제적 요청과 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인해 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도. 

 0 지매청(건매청) 요건

①건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차 ②임대차기간의 만료 ③임대차기간이 만료했을 때 지상건물 등이 현존 ④임대인의 갱신 거절

토지와 그 지상의 기존 건물에 임대차계약을 체결한 후 임차인이 임대인의 동의 하에 기존 건물을 철거하고 그 지상에 건물을 신축한 경우, 약정 임대차 기간이 1년이고 신축건물 완공 당시의 잔존 임대차기간이 4개월에 불과함에도 불구하고 임차인이 많은 비용을 들여 내구연한이 상당한 건물을 신축했고 임대인의 기존 건물의 철거와 신축을 승낙한 점을 비춰볼 때, 토지와 기존 건물을 임대목적몰로 하였던 임대차계약이 신축건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약으로 변경됐다고 할 수 있다. 

토지 임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지되는 경우, 토지임차인은 지매청을 행사 할 수 없다. 

토지 임차인의 지매청은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의해 임차권이 소멸된 경우에도 인정된다. 이 경우에는 임대인이 미리 계약의 갱신을 거절한 것으로 볼 수 있으므로, 임차인은 계약의 갱신을 청구할 필요없이 곧바로 매수청구를 할 수 있다. 

행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 건매청 대상이 될 수 있다. (무허가 건물도 건매청 대상)

건매청 행사 시에, 그 지상건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부는 행사 요건이 아니다.

643조 건매청 대상이 되는 건물에는 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위해 설치한 물건이나 시설은 해당되지 않는다. 

643조 건매청은 매수청구 대상이 되는 건물에 근저당권이 설정돼 있어도 인정된다. 이 경우 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려해 매수청구권 행사 당시 건물이 현존하는대로의 상태에서 평가된 시가 상당액이며, 근저당권의 채권최고액이나 피담보채무액을 공제한 금액을 매수가격으로 할 것은 아니다. -----> 다만, 지상건물 소유자가 근저당권을 말소하지 않은 경우에는 토지소유자는 민법 588조(권리주장자가 있는 경우와 대금지급거절권)에 의해 근저당권의 말소등기가 될 때까지 그 채권최고액에 상당한 대금의 지급을 거절할 수 있다. 

토지 임차인이 토지의 임대인이 제기한 토지인도 및 건물철거청구 소송에서 패소하여 그 판결이 확정되었다고 해도, 그 확정판결에 의해 건물철거가 집행되지 아니한 이상, 토지 임차인은 건물매수청구권을 행사하여 별소로 임대인에 대해 건물매매대금의 지급을 구할 수 있다. ----> 임대인의 건물철거에 대한 항변으로써 임차인 매수청구를 하는 것이 보통이지만 양자는 소송물이 다른 독립된 별개의 권리이므로, 고의로 매수청구권의 행사를 지연하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 나중에 매수청구를 하는 것이 신의칙에 반한다거나 권리남용이 된다고 보기도 어렵다. 

건매청은 재판상 뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있다. 행사시기 제한도 없다. 

건매청은 형성권이므로 임차인이 행사하면 임대인과 임차인 사이에 지상시설에 관한 매매계약이 곧바로 성립하며 임대인은 매수를 거절할 수 없다. 건매청을 행사하면 매수청구권 행사 당시의 건물시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 발생하는 것이지, 임대인 기존 건물의 철거비용을 포함해 임차인이 임차지상의 건물을 신축하기 위해 지출한 모든 비용을 보상할 의무를 부담하는 것은 아니다. 

법원은 임대차기간 만료 후 임대인이 임차인에 대해 지상시설의 철거를 청구한 경우에 임차인이 매수청구권을 행사하면 원칙적으로 임대인의 청구를 기각해야 한다. 토지임대차 종료시 임대인의 건물철거와 그 부지인도 청구에는 건물매수대금지급과 동시에 건물인도를 구하는 청구가 포함돼 있다고 볼 수 없기 때문이다. ----> 이 경우 법원은 임대인이 종전의 청구를 유지할 것인지 아니면 대금지급과 상환으로 지상물의 명도를 청구할 의사가 있는지를 석명하고, 임대인이 그 석명에 응하여 소를 변경한 때에는 대금지급과 상환으로 지상물명도의 판결을 함으로써 분쟁의 1회적 해결을 꾀하여야 한다. 

643조는 강행규정이며 이에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. 임차인에게 불리한 약정인지 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의해 가려야 하지만, 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다. 

건매청 청구권자와 상대방. 

건매청은 지상물 소유자에 한하여 행사. 건매청은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인해 희생당하기 쉬운 성실한 임차인을 보호하기 위한 제도이다. 건물을 매수해 점유 중인 자는 소유자로 등기명의가 없어도 법률상 사실상 건물에 대한 처분권을 가지고 있으므로 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다고 할 것이다. (지매청의 취지 및 목적-->미등기 건물 매수인의 법적 지위)

토지임차인의 건매청 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지소유자인 임대인이고, 임대인이 임차권 소멸 당시에 이미 토지소유권을 상실한 경우에는 그에게 건매청 행사할 수 없으며, 이는 임대인이 임대차계약 종료 전에 토지를 임의로 처분했어도 달라지는 것은 아니다. 

토지 소유자가 아닌 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대한 경우, 토지 소유자가 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 있을까.

임차인의 건매청은 원칙적으로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있다. 임대인이 제3자에게 토지를 양도하는 등으로 토지 소유권이 이전된 경우, 임대인의 지위가 승계되거나(약정으로 지위 이전) 임차인이 토지 소유자에게 임차권을 대항할 수 있다(622조 차지권)면 새로운 토지 소유자를 상대로 매수청구권을 행사할 수 있다. 

토지 소유자가 아닌 제3자가 토지 임대를 했다면, 제3자가 토지 소유자를 적법하게 대리하거나 토지소유자가 제3자의 무권대리를 추인하는 등으로 임대차계약의 효과가 토지소유자에게 귀속됐다면 토지 소유자가 임대인으로서 지상물매수청구권의 상대방이 된다. ---> 그러나 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대했다면, 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 아닌 토지 소유자가 직접 지매청의 상대방이 될 수 없다. 

(국가로부터 국유토지 관리를 위탁받은 갑 주식회사와 사용수익 계약을 체결하며 그 토지 위에 건물을 신축한 을 주식회사가 계약기간 만료 후에 갑 회사를 상대로 지매청을 행사한 사안에서, 대법원은 갑 회사는 토지 소유자가 아니므로 지매청 상대방이 될 수 없다고 했다)

0 임대차보증금

보증금이란 임대차에서 임차인이 부담하는 차임 기타 채무(목적물의 멸실 훼손 등으로 인한 손해배상채무, 임대차 종료 후 점유 사용으로 인한 부당이득반환채무 등)를 담보하기 위해 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 --> 임차인의 채무의 담보적 효력, 공제의 대상

건물임대차에서 임차보증금은 임대차계약에서 발생하는 채권을 담보하는 것으로서 임대차 종료 후에 임차건물을 임대인에게 명도할 때에 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생한다. 임차인의 보증금반환채권은 임대차 종료 시에 발생하고 바로 이행기에 도달하지만 그 구체적인 금액은 임대차 목적물의 인도 시에 확정한다. 

임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다.

그러나, 임대차 종료 후 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 한다.

임대차 계속 중에 임대인은 임차인의 연체차임 등을 임대차보증금으로 충당할 것인지를 자유롭게 선택할 수 있다. 임대인은 보증금으로 충당하지 않고 연체차임 전액을 청구할 수 있고 연체된 차임액이 2기의 차임액에 이른 때에는 임대차계약을 해지할 수도 있다.  ---> 그러나 임차인은 보증금이 존재한다는 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없고, 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없다. 또한 임대차계약이 종료됐다고 해도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다. (목적물 반환한 후에는 당연 공제되므로 임차인은 공제 주장 가능)

공제의 대상 : 연체차임, 임대차 종료 후 점유 사용으로 인한 부당이득반환채무, 임대차목적물의 멸실 훼손에 따른 손해배상채무 등

임대차보증금반환채권은 임대차 종료 시에 발생하고 바로 이행기에 도달하지만, 그 반환액수는 인도시에 확정되므로, 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무가 공제의 대상이 된다. 

임대차 종료 후 임차인이 유치권 또는 동시이행항변권과 같은 인도거절권능을 가지고 행사하기 위한 방편으로 목적물을 점유하고 있을 뿐, 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용수익하지 아니하여 실질적인 이익을 얻은 바 없는 경우에는 임대인에게 손해가 발생했어도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다. ---> 임대차 종료 후 부당이득에 관해서는 임차인이 목적물을 본래의 용법대로 사용 수익하고 있는 경우에 한하여 공제의 대상이 된다.

차임채권에 관해 압류 및 추심명령이 있었다 해도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다. 

임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우, 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등은 그에 관해 채권양도의 요건을 갖추지 않았다고 해도 임차보증금에서 당연히 공제된다. 이는 임대차보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다거나 차임채권에 관해 압류 및 추심명령이 있었다고 해도 마찬가지이다.

****** 공제대상이 되는지 여부가 문제되는 경우

임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 해지를 원인으로 임대차목적물인 부동산의 인도 및 연체차임의 지급을 구하는 소송을 제기한 경우에 그 소송비용은 공제대상이다. 

임대차계약의 종료 전의 연체차임은 공제대상이다. 

보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도된 경우에, 임차인은 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있다. 

보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대해 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우에 연체차임 등이 보증금에서 당연히 공제될까? --------->

359조는 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다고 규정한다. 과실은 법정과실도 포함된다. 저당부동산에 대한 압류가 있으면 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 대한 차임채권 등에도 저당권의 효력이 미친다. ---> 다만, 저당부동산에 대한 경매절차에서 저당부동산에 관한 차임채권 등을 관리하면서 이를 추심하거나 저당부동상과 함께 매닥할 수 있는 제도가 없으므로 저당권 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권의 실행이 저당부동산에 대한 경매절차에서 이뤄질 수는 없다. 그 저당권의 실행은 저당권의 효력이 존속하는 동안에 채권에 대한 담보권의 실행에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 273조에 따른 채권집행의 방법으로 저당부동산에 대한 경매절차와 별개로 이뤄질 수 있을 뿐이다. 

보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료. 저당권자가 차임채권 등에 대해 민집법 273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우에, 저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서서 당연히 공제됨은 물론, 저당권자가 차임채권 등에 대해 위와 같은 방법으로 별개로 저당권을 실행한 경우에도 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니하였다면 잔존하는 차임채권 등의 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연 공제된다. 

임차건물의 양수인이 임대인 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도 절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다. ----> 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차 관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에, 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는한 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아 있더라도 나중에 임대차 관계가 종료되는 경우에 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다.

---> 건물 양수인은 임대인 지위를 승계했지만 승계 전 차임채권에 대한 양도통지절차가 없었다면 임차인에게 그 차임채권을 청구할 수 없다. 다만, 임대차가 종료하면 승계 전 차임채권도 보증금에서 당연 공제된다.(그것이 당사자의 의사나 거래관념에 부합)