경매 1 - 임차인은 임대인에게 주택 인도하지 않고 보증금반환 위한 경매신청 가능할까

1. 부동산 강제경매의 신청

- (의의) 판례는 경매를 매수인과 소유자인 채무자 간의 매매로 본다. 따라서 경매에 의한 소유권취득은 원시취득이 아니라 승계취득이다. 미성년자의 매수신청은 무효이다.

 참조) 채무자 이외의 제3자 소유의 유체동산을 경매한 경우에 매수인은 그 동산을 선의취득하고, 배당받은 채권자는 동산 소유자에 대해 부당이득반환의무를 부담한다. 채무자 이외의 자의 소유에 속하는 동산에 대한 경매절차에서 그 유체동산의 매득금은 채무자의 것이 아니어서 채권자가 이를 배당을 받았다고 해도 채권은 소멸하지 않고 계속 존속하므로 배당을 받은 채권자는 이로 인해 법률상 원인없는 이득을 얻고, 소유자는 경매에 의해 소유권을 상실하는 손해를 입게 되었다고 할 것이나, 그 동산의 소유자는 배당을 받은 채권자에 대해 부당이득으로서 배당받은 금원의 반환을 청구할 수 있다. 

- (신청) 강제경매신청은 서면으로 한다. 집행권원의 수에 따른 인지를 첩부해야 한다. 

- (신청서 기재사항) 강제경매신청서에는 채권자, 채무자, 법원, 부동산의 표시를 하여야 하고, 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원을 기재한다. 

 청구금액을 명확하게 기재해야 한다. 강제경매에서 채권의 일부만을 청구한 경우에 경매개시결정 이후에는 나머지 원금의 추가청구 등 청구금액의 확장은 허용되지 않지만, 이자나 지연손해금 등 부대채권은 배당요구의 종기까지 확장할 수 있다.

집행권원에 원금 외에 이자채권이 포함되어 있는데 경매신청 시에 이자채권에 관하여 아무런 표시를 하지 않았다면 배당요구의 종기까지 이자에 관하여 배당요구를 한 경우에 한하여 이자도 배당받을 수 있다.

경매신청서에 청구금액으로서 원리금의 기재를 하였다면 경매개시결정에 원금만이 기재되어 있더라도 채권자는 매각대금에서 원리금의 변제를 받을 수 있다.  

강제경매의 신청채권자는 집행권원을 가지고 있는 채권자로서 민사집행법 제88조제1항 소정의 배당요구권자이므로 배당요구의 종기까지 청구금액을 확장하여 나머지 잔액을 청구한 경우에는 배당요구의 효력이 있으므로, 잔액에 대하여도 배당을 받을 수 있으며, 이 경우의 배당요구는 채권계산서의 제출에 의하여서도 할 수 있다. (5억 중에 3억을 청구했다면, 3억은 압류채권, 2억은 배당요구채권)

임의경매에서는 나머지 2억에 대해 배당요구종기까지 이중경매신청을 하거나, 별도 집행권원을 얻어서 배당요구종기까지 배당을 요구해야 한다. 

- (첨부서류) 집행력 있는 정본(사본은 안 됨), 집행권원 송달증명서. 집행권원의 송달없이 한 강제집행은 무효이다. 

동시이행관계에 있는 반대의무의 이행은 집행문 부여의 요건이 아닌 집행개시의 요건이므로, 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였음을 증명해야 한다(제41조제1항).

다만, 주택 또는 상가건물의 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결에 기해 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명하는 서면을 제출할 필요가 없다(주임법 제3조의2, 상임법 제5조1항). 판결주문에서 건물명도와 동시이행으로 보증금의 지급을 명한 경우에도 반대의무의 이행이나 이행의 제공없이 강제경매신청을 할 수 있다. 다만, 임차인이 배당금을 수령하려면 인도확인서를 제출해야 한다. 

민사집행법 제81조 제1항 소정의 첨부서류(등기사항증명서, 등기할 수 있음을 증명하는 서류 등)를 제공한다. 

- (비용의 예납) 채권자가 비용을 예납 또는 추납하지 않으면 법원은 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있으며, 이 결정에 대해 즉시항고 할 수 있다. 송달료, 현황조사수수료, 감정료, 신문공고료, 매각수수료 등 경매절차를 진행하면서 집행법원이 지급해야 할 비용이 예납대상이다. 경매개시결정등기를 위한 등록면허세는 예납대상이 아니다.