임차인과 전세권자 지위 겸하고 있는 경우

0 임차인 지위와 전세권자 지위를 함께 가지는 경우의 법률관계

주임법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대해 주임법 8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다. 

전세권은 전세금을 내고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용 수익하며 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이지만, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 채권계약으로, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조제1항의 대항요건을 갖추거나 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기를 마치더라도 채권계약이라는 기본적인 성질에 변함이 없다. 

이러한 차이와 더불어, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점, 주택임대차보호법 제3조의3제1항에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의4제2항에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록일자, 점유개시일자 및 확정일자를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만, 전세권설정등기에는 이런 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점, 주택임대차보호법 제3조의4제1항에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력에 관한 동법 제3조의3제5항의 규정은 민법 제621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정하고 있을 뿐 주택임대차보호법 제3조의3 제5항의 규정을 전세권설정등기의 효력에 관하여 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면, 

주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다.(전세권등기가 임차인의 대항요건을 대체할 수 없다)

- 주택 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인의 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 익일부터 제3자에 대해 효력이 생기고, 그 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되나, 이와 같은 대항요건을 갖춘 주택임차인이라고 해도 그에 앞서 담보권을 취득한 자에게는 대항할 수 없고, 그러한 경우에는 그 주택임차인은 그 담보권에 기한 환가절차에서 당해 주택을 취득하는 취득자에 대하여도 자신의 임차권을 주장할 수 없다. 

한편, 주택의 인도와 주민등록은 대항력의 취득요건일뿐만 아니라, 그 존속요건이다. 즉 주임법이 주택임차인에게 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때, 달리 공시방법이 없는 주택임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속하고 있어야 한다. 따라서 원칙적으로 임차인이 주택의 점유를 상실하거나 주민등록을 전출하게 되면 그 때부터 대항력은 소멸하며, 다시 대항력을 취득해도 종전의 대항력이 부활하지 않는다. 

갑은 13.4.5. 다른 곳으로 주민등록을 이전함으로써 대항력을 상실하고, 갑의 대항력은 그에 앞서 근저당권을 취득한 A에게 대항할 수 없는 것이므로, X주택이 매각됨으로써 소멸하는 A의 선순위 근저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 갑의 임차권은 함께 소멸한다. 

0 민사집행법 91조 3항은 "전세권은 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다"라고 규정하고, 같은 조 4항에서는 "제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다"라고 규정하고 있고, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권자과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권등기를 마쳐도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비춰 보면, 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기해 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다. 

0 상가건물임대차보호법의 목적과 규정에 비추어보면, 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황 용도 등에 비추어 영업용 사실행위만이 이뤄지는 공장 창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나, 그 곳에서 그러한 사실행위와 함께 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이뤄진다면 상가건물임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다.