임차인의 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 보증금 중 일부만 배당받은 경우

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대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라, 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다. 

주임법은 주택의 임대차에 관하여 민법의 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활 안정을 보장함을 목적으로 하고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지 등기를 만친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상, 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이뤄질 수 없는 사정이 있다고 해도 다른 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법의 적용대상이 된다고 해석함이 상당하다. 

또한 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주임법 3조의2 및 8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 위에서 본 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다고 봐야 한다. 

따라서 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다.

다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 주임법 8조 1항이 그 후문에서 '이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춰야 한다'고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위해 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니다. 따라서 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다. 

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주택임대차보호법 3조 1항에 정한 대항요건은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라, 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있는 바, 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라도, 임대인의 승낙을 얻어 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실을 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 위 법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것이다.

한편, 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나(629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의없이 제3자에게 임차물을 사용 수익하도록 하는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다.

따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용 수익하게 한 경우에도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의없이 전대차가 이뤄졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용 수익을 임대인에게 주장할 수 있다고 할 것이다(부부사이의 전대차, 임대인인 회사의 부도로 임대인 동의 받이 어려운 사정 있었던 경우 등). 

그리고 위와 같은 이유로 주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐만 아니라 임대인에 대해서도 주장할 수 있는 적법 유효한 것이라고 평가되는 경우에는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고, 이러한 경우 다른 공시방법도 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접점유 및 주민등록으로써 적법 유효하게 유지존속된다고 보아야 할 것이다(임차인의 주민등록 말소와 전차인의 새 주민등록에 약간의 시간적 간격이 있어도 임차인의 주민등록 이탈로 볼 수 없다). 이와 같이 해석하는 것이 임차인의 주거생활의 안정과 임차보증금의 회수확보 등 주임법의 취지에 부합함은 물론이고, 그와 같이 해석한다고 해서 이미 원래의 임대차에 의하여 대항을 받고 있었던 제3자에게 불측의 손해를 준다거나 형평에 어긋나는 결과가 되는 것도 아니다. 

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주임법 3조 1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이뤄졌다면, 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 

이러한 경우, 임차권 양도에 의해 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 3조의2 제2항 및 동법 8조 1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 3조의2 제2항 및 동법 8조 1항에 의해 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다고 할 것이다. 

** 임대차보증금반환채권만 양도한 경우

양수인은 임차인의 지위가 아니므로 직접 배당요구를 할 수 없음. 양수인은 (임차인에게 피대위채권이 없으므로) 임차인 대위해서 배당요구도 못함. 양수인이 금융기관이면 신설 조항에 따라 우선변제권도 승계하므로 배당요구 가능

 

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공시방법이 없는 주택임대차에서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다. 

한편, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 3조 1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다. (전세권등기를 갖췄다고 해서 전세권등기가 임차인의 대항력 상실을 대체할 수 없음)

 

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민사집행법 91조 3항은 "전세권은 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸한다"라고 규정하고, 같은 조 4항은 "제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다"고 규정한다. 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리과 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비춰 보면, 주택임대차보호법상 임차인 지위와 전세권자 지위를 함께 지니고 있는 자가 그 중 임차인 지위에 기해 경매법원에 배당요구를 했다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다. 

 

***** 임차권 등 양도 사안

1. 대항요건 갖춘 임차인 갑이 임대인 동의없이 무단 전대차를 한 후, 전차인이 대항요건을 갖췄다면

 -----> 임대인의 동의없이 전대했으므로 629조에 따른 임대인의 해지권 인정되며, 갑은 배당요구 할 수 없음

------> (예외) 임대인 동의 없었지만 임대인에 대한 배신적 행위로 볼 수 없는 특별한 사정(부부간 전대, 임대인 법인의 부도)이 인정되면 임대인의 629조에 따른 해지권 없음. 이에 따라 전차인은 임대인에게 전대차를 주장할 수 있고, 적법한 전대차가 되고, 전차인의 대항요건으로 임차인의 대항력은 유지 존속됨. 따라서 임차인 갑은 배당요구할 수 있음

2. 적법 전대차인 경우, 임차인 갑은 직접 배당요구할 수 있고, 전차인은 갑을 대위하여 배당요구할 수 있음

3. 적법한 임차권 양도인 경우, 갑은 임차인 지위 탈퇴하므로 배당요구 못하고, 임차권 양수인은 직접 배당요구 할 수 있음 

4. 임대차보증금반환채권만을 양도한 경우, 양수인은 임차인 지위 취득 못하고, 양수인은 직접 배당요구할 수 없고, 임차인 갑을 대위하여 배당요구를 할 수도 없음(임차인은 이미 보증금반환채권을 이전했으므로 피대위권리가 부존재). 다만, 양수인이 금융기관인 경우에는 우선변제권 승계해 배당요구 할 수 있음.

 

0 최신판례

주택임차인은 주택임대차보호법 3조 1항에서 정한 주택의 인도와 주민등록을 구비하면 대항력을 취득하고, 대항요건이 존속되는 한 대항력은 계속 유지된다. 

한편, 주임법에 정한 대항력과 우선변제권 두가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대해 진행되고 있는 경매절차에서 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 임차인은 여전히 대항요건을 유지함으로써 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으므로, 임차인이 대항력을 구비한 후 임차주택을 양수한 자는 그와 같이 존속되는 임대차의 임대인 지위를 당연히 승계한다. 이는 주임법 3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수함으로써 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한 다음 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받은 경우에도 마찬가지이다.

따라서 주택임대차의 대항요건이 존속되는 한 임차인은 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다. (금융기관의 우선변제권 승계 조항 신설 후 최초 판시)