미등기 주택의 임차인의 우선변제권

0 주택임대차보호법 우선변제권 등

- (채권 회수 목적의 임대차계약) 주임법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활 안정을 보장하려는 것이고, 주임법 8조 1항에서 임차인이 보증금 등 일정액을 다른 담보물권보다 우선해 변제받을 수 있도록 한 것은 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 해도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로 민법의 일반규정에 대한 예외규정이다. 

따라서 그런 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주했다고 해도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로서 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주임법상 소액임차인으로 보호할 수 없다. 

소액임차인이 아닌 임차인의 경우에도 마찬가지로서, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 맺고 전입신고를 한 다음에 그 곳에 거주하여 형식적으로 주택임대차로서의 대항력을 취득한 외관을 갖췄어도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었던 경우에는 그러한 임차인에게 주임법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수 없다. 

그러나, 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 맺을 당시에는 보증금액이 많아 주임법상 소액임차인에 해당하지 않았지만, 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액해 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 주임법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다. 

-  주임법 8조에서 임차인에게 같은 법 3조 1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대해 주임법 8조 소정의 임차인 외에 같은 법 3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있다는 점 등에 비춰 볼때, 공시방법이 없는 주택임대차에서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다. 

- 주임법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로, 합리적 이유나 근거없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다. 

한편, 주택임대차보호법 2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐, 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하여, 건물 등기부상 건물내역을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 8조에 의해 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 할 것이다.

 

***** 토지 근저당 사안

1. 토지 위에 주택 있는 경우

- 주택 임차인 갑이 대항요건 갖추고 토지의 저당권이 실행되면 ----> 갑은 토지매각대금에서 우선변제권을 행사할 수 있음 (주임법 8조)

갑이 우선변제권을 가지려면, 주택에 대한 경매신청등기 전에 대항요건을 갖추고 있어야 하며, 주택이 미등기인 경우에는 대지에 대한 경매신청등기 전에 대항요건을 갖추고 있어야 함

2. 나대지 상태에서 저당권이 설정된 후에 주택이 신축되었고 주택이 미등기인 경우 ---> 대지 저당권이 실행되면 주택 임차인 갑은 토지매각대금에 대해 우선변제권 행사 못함

3. 나대지 상태에서 대지에 저당권이 설정된 후에 주택이 신축되었고 주택이 보존등기를 마친 경우 ----> 365조 일괄경매신청이 가능. 주택매각대금에서 주택 임차인 우선변제권, 토지저당권자는 우선변제권 없음. 토지매각대금에서 주택임차인은 우선변제권 없고 토지저당권자 우선변제권 있음