임차권등기의 4가지 논점 - 대항력 존속, 당연배당, 동시이행관계, 소멸시효중단사유

0 임차권등기와 대항력 

- (대항요건 취득 - 임차권등기명령 발령-전출-임차권등기집행의 경우) 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 마쳐지면 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며 임차권등기 이후에는 주택임대차보호법 3조 1항의 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. 그런데 위와 같은 효과는 임차권등기의 경료시부터 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 곧바로 이사나 전출을 한 경우에는 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하고(임차권등기명령이 발령된 후 임차권등기가 마쳐지기 전에 곧바로 이사나 전출을 한 경우에도 마찬가지임) 다만 그 후 임차권등기가 마쳐진 경우에는 그 때부터 대항력 및 우선변제권을 다시 취득한다. 

갑은 2006.10.10. 취득했던 대항력 및 우선변제권을 2009.4.16. 일단 상실(임차권등기명령 받고도 등기를 하지 않은 채로 전출)했다가 2009.4.18. 다시 취득(임차권등기 경료)하게 되므로, 갑의 임차권은 병의 근저당권보다 뒤지게 되어 갑은 정에게 대항할 수 없고 우선변제권도 병보다 뒤지게 된다. 

- (임차권등기와 당연배당) 임차권등기명령에 의해 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 148조 4호의 '저당권 전세권 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것은 가진 채권자'에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다. 

- (동시이행항변 논점) 임차권등기 말소의무와 보증금반환의무는 동시이행관계에 있지 않다. 보증금반환의무가 선이행의무이다. 

- (임차권등기의 소멸시효 중단 여부) 임차권등기 신청과 집행 등은 가압류 절차에 준하는데, 그렇다고 해서 임차권등기가 가압류처럼 민법 168조 2호로 인한 소멸시효중단 사유는 아님. 임차권등기의 주된 목적은 담보적 기능이고, 집행보전의 목적은 아니다. 절차에서 가압류 절차를 준용하지만 성질은 담보적 기능이므로, 소멸시효 중단사유 아니다.