<임차권등기명령> 이사 가야 하는데 보증금을 돌려받지 못 했다면? - 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권 유지

전세 계약이 끝났는데 보증금은 돌려받지 못한 채 이사를 해야 하는 상황, 결코 남의 이야기가 아닙니다. 특히 집주인이 보증금을 돌려줄 형편이 안 되거나, 연락이 닿지 않는 경우 임차인은 주거이전도 어렵고, 보증금 회수도 불투명해지게 됩니다.

이럴 때 임차인을 보호하기 위한 제도가 ‘임차권등기명령’입니다.
이 제도를 활용하면 새로운 집으로 이사를 가면서도 기존 주택에 대해 갖고 있던 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어, 나중에 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 우선 변제받을 권리를 지킬 수 있습니다.

임차권등기명령제도란?
주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.

이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

신청요건은?
임차인은 ① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우에, 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).

임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제5호).

통상적으로 신청부터 등기완료까지 2주에서 3주가 걸립니다.

신청절차는?
임차권등기명령을 신청하는 임차인은 임차권등기명령신청서를 작성하여 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).

임차권등기명령신청서 제출 시 첨부서류
- 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서
- 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예를 들면, 건축물대장)
- 임대차계약증서
- 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류(주민등록등본)
- 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서
- 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류

임차권등기의 효과는?
- 대항력 및 우선변제권의 유지
임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 단서).
따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

- 대항력 및 우선변제권의 취득
임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 본문).

다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.

- 소액보증금의 최우선변제권 배제
임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제6항).

이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.

슬기로운 법무사가 도와드립니다
임차권등기명령은 임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인에게 보호막이 될 수 있습니다.
이사를 가야 하는데 보증금이 묶여 있다면, 망설이지 마시고 법원을 통한 임차권등기명령 신청을 적극적으로 고려해 보시기 바랍니다.

이 절차는 보증금 회수를 위한 민사소송, 강제집행, 지급명령 등 다음 단계를 준비하는 중요한 첫걸음이기도 합니다.
정확한 신청요건과 서류를 갖추어 진행하는 것이 매우 중요하므로, 절차에 익숙한 법무사 등 전문가의 도움을 받는 것이 권리 보호에 큰 힘이 됩니다.

필요하시다면 슬기로운 법무사사무소가 도와드리겠습니다.
사건 앞에선 늘 당당하게, 고객 앞에선 늘 겸손하게.
당신의 권리, 놓치지 마세요.