<부동산 등기> 합유 부동산의 지분 처분 시 등기 절차는?

“공동소유지만, 그냥 공유랑은 다르다!”
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합유는 일반적인 공유와 달리, ‘조합체로서의 수인이 단체로서 소유’하는 특별한 공동소유입니다. 법적으로는 민법 제272조에 근거를 두며, 등기 절차에서도 일반 공유와는 확연한 차이가 있습니다. 특히 조합, 투자조합, 법무법인 등 ‘공동 사업체’의 재산에서 자주 등장합니다.
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그럼 사례를 통해 하나씩 알아보겠습니다.

1. 합유 등기란 무엇인가요?
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합유는 단순한 공동소유가 아닙니다. ‘조합체로서의 수인’이 단체로서 부동산을 소유하는 것입니다. 그렇기 때문에 합유지분은 개별 부동산에 등기되지 않고, 합유자만 기록됩니다. 이는 공유와 가장 큰 차이점이죠.
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예시
조합원 A, B, C가 공동사업을 위해 토지를 취득한 경우, ‘A 1/3, B 1/3, C 1/3’ 식의 공유지분이 아닌, ‘A, B, C의 합유’로 기록됩니다. 지분 표시가 없습니다.

2. 단독소유에서 합유로 변경할 때
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등기 방식
• 합유자로 소유권이전등기를 합니다.
• 이때 지분은 등기하지 않고, ‘합유자 A, B, C’ 식으로 표시합니다.
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사례
A 명의의 토지를 B, C, D와 조합을 구성하여 합유로 변경하고자 하는 경우,
등기원인: 매매(합유)
신청인: A와 B, C, D 공동신청
결과: A, B, C, D의 합유로 등기됨

3. 합유물의 처분 또는 명의신탁 해지 시
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합유물은 합유자 전원의 동의와 공동신청이 필요합니다. 특히 명의신탁 해지를 원인으로 등기하려면 다음과 같습니다.
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사례
B, C, D가 실제 소유자인데, 부동산이 A 명의로 되어 있었다면?
A 명의의 명의신탁 해지를 원인으로 B, C, D 앞으로 등기하려면,
**합유자 B, C, D 전원이 ‘등기의무자’**가 되어 A에게 등기청구를 해야 합니다.
이유는 합유물은 단독 소유지분으로 나뉘지 않기 때문입니다.

4. 합유지분의 처분은 가능할까?
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합유는 ‘조합체의 목적’을 위한 소유이므로, 개별 합유자가 지분을 처분할 수 없습니다.
다만, 합유자 전원의 동의가 있을 경우에는 등기가 가능합니다.
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등기 방식
• 합유명의인 변경등기 형식으로 진행합니다.
• 실질은 소유권이전등기이므로 취득세를 납부해야 합니다.
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사례
B가 합유에서 탈퇴하고 외부인 E에게 지분을 넘긴 경우
B, C, D, E가 공동으로 ‘합유자 변경’을 원인으로 등기
필요한 서류: B의 인감증명서 또는 본인서명사실확인서

5. 합유자 탈퇴 또는 사망 시 등기 절차
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일부 탈퇴한 경우
• 탈퇴자와 잔존합유자 공동으로 **‘합유자 탈퇴’**를 원인으로 등기
• 잔존합유자가 1인인 경우, 단독소유로 등기 변경 가능
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사망한 경우
• 상속인은 합유자가 될 수 없으므로, 상속등기 불가
• 잔존합유자가 단독으로 ‘사망사실 증명’과 함께 합유명의인변경등기 가능
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사례
A, B, C가 합유자인데 B가 사망했다면?
A, C는 B의 상속인이 아닌 이상 단독으로 B의 사망을 증명하여
‘A, C의 합유’로 명의인변경등기 신청

7. 종중·종교단체 재산은 합유일까, 총유일까?
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대부분의 종중 재산, 종교단체 명의의 재산은 총유입니다.
즉, 특정인이 아닌 단체 그 자체가 소유하며, 등기부에는 대표자 명의로 등기됩니다.
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차이점
• 합유: 조합원들이 단체로서 공동 소유
• 총유: 법인격 없는 단체 자체의 소유 (대표자 명의로 등기됨)

8. 마무리: 법무사의 역할은?
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합유 등기는 공유보다 복잡하고 실수하기 쉬운 영역입니다.
법무사는 다음과 같은 점에서 큰 도움이 됩니다.
• 합유인지 총유인지의 법적 검토
• 적법한 등기원인 정리
• 관련 당사자의 등기의무자/권리자 구분
• 세금 문제까지 고려한 실무 처리
공동명의 부동산이라고 다 같은 건 아닙니다.
합유는 그 자체로 민감한 법률적 판단이 필요한 영역입니다.
‘합리적이고 정확한 등기’를 원하신다면, 법무사의 도움이 반드시 필요합니다.
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필요한 등기 서류나 상담이 필요하시다면
‘슬기로운 법무사사무소’에서 친절히 도와드립니다.
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