임대인 지위 승계한 후에 임차인이 대항력 상실한 경우

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주택임대차보호법은 임차주택의 양수인 기타 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다(주임법 3조 4항). 이에 따라 임대인은 임대차관계에서 이탈하고 양수인 등이 임대인의 지위를 포괄적으로 승계한다. 

그렇다면, 임대인 승계가 이뤄지면 임차보증금반환채무도 일체로써 양수인에게 이전되어 종전의 임대인은 그 채무를 면할까. 임대인의 지위 승계가 있은 후에 임차인이 대항력을 상실한 경우에도 양수인을 상대로 임차보증금의 반환을 청구할 수 있을까.

판례는 "주택의 임차인이 제3자에게 대해 대항력을 구비한 후에 그 주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되는 것이므로, 임대차보증금반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며, 이에 따라 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸한다"고 한다. 

판례는 또 "임차주택의 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 된 이후에 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다 하여 이미 발생한 임차보증금반환채무가 소멸하는 것은 아니다"고 했다. 

** 임차인이 대항요건을 갖춘 후에 소유권이전되면 양수인은 임대인의 지위를 승계함

    임차인이 양수인이 임대인 지위를 승계한 후에 대항요건을 상실해도 양수인은 임차인에게 보증금반환채무를 부담하지만, 근저당권자 등 제3자에 대한 관계에서는 대항요건을 계속 갖고 있어야 대항할 수 있음

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임차인이 대항요건을 갖춘 후에 임차주택의 소유권이 양수인에게 이전되면 양수인은 임대인의 지위를 승계하는데, 임대차 기간이 만료한 후에 임차주택의 소유권 변동이 일어나고 그에 대해 임차인이 이의를 제기한 경우에도 양수인은 임대인의 지위를 승계할까.

 판례는 "대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호버 4조 2항에 의해 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로, 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 3조 4항에 의해 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합해 일체로서 이전하는 것이므로, 양도인의 임대인 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이다. 하지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법취지에 비추어 볼 때, 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다"고 한다.

* 대항력 없는 임대차의 경우, 판례는 임대인과 신 소유자 간의 계약만으로 임대인 지위를 양도를 할 수 있으나, 다만 이 경우 임차인이 이의권을 행사하여 임대차관계의 승계를 거부한 때에는 임차인은 여전히 종전 임대인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다고 한다. 즉, 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만, 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며 임차인의 입장에서 봐도 신소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야한다는 공평의 원칙 및 신의칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 봐야 한다고 한다(임차인의 선택권).

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주임법 3조 1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다"고 규정하고있고, 동법 3조 4항은 "임차주택의 양수인 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"고 규정한다. 

일반적으로 '대항력' 또는 '대항력이 있다'고 하는 것은, '이미 성립한 권리관계를 타인에 대해 주장할 수 있는 법률상의 힘 또는 그러한 힘을 보유하고 있는 것'을 말한다. 주택임대차에서 대항력이 있다는 것은, 임차인이 임차주택의 양수인 임대권한을 승계한 자 그 밖에 임차주택에 관하여 이해관계를 갖게 된 자 등에 대해 임대차관계의 존속을 주장하면서 임차주택을 계속 점유 사용할 수 있고, 임대차 기간이 만료되면 양수인 등에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다는 것을 의미한다. 

이미 근저당권설정등기가 되어 있는 주택을 임차한 임차인이라고 해도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 선순위 근저장권자의 존재 여부에 관계없이 그 다음날 오전 0시부터 대항력을 취득한다. 따라서 근저당권이 실행되기 전까지는 선순위 근저당권이 설정되어 있다는 사실만으로는 임차권의 대항력에 아무런 영향이 없다. 

다만, 그 후 근저당권이 실행되면 매각에 의해 선순위의 근저당권이 소멸하고, 따라서 그보다 후순위인 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위해 그 대항력을 상실하게 되며, 이 때의 매수인은 선순위 근저당권자의 지위에서 주택을 매각받는 것이므로, 임차인은 그 매수인에게 임차권의 효력(임대차보증금반환채권 등)을 주장하지 못하게 되는 것이다. 

판례도 "후순위근저당권의 실행으로 임차주택이 매각되어 그 선순위 저당권이 함께 소멸한 경우, 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라고 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로, 이와 같은 경우의 매수인은 주임법 3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다고 할 것이고, 임차인은 이때의 매수인에 대하여 임차권의 효력을 주장할 수 없다:고 한다.(다만 배당은 순위대로 받을 수 있음)

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임차인이 임차주택의 양수인에 대해 임차권의 대항력을 주장하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 어느 시점까지 계속 갖추고 있어야 하는지 명문 규정은 없지만, 대항력 취득시에만  구비하면 족한 것이 아니고 임차주택의 소유권이 양수인에게 이전되는 시점까지는 대항요건을 유지해야 한다고 본다. 매매 등 법률행위로 인해 소유권이 이전되는 경우에는 소유권이전등기가 마쳐질 때까지 대항요건이 유지되어야 한다. 

판례는 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다 할 것이고, 이는 그 주택에 대해 임차인에 우선하는 다른 권리자가 있다고 해도 마찬가지이다"고 한다. 임차권보다 선순위 근저당권이 있어도 임차인은 양수인에게 대항할 수 있다.

주임법 3조 1항과 4항의 해석상, 주택의 소유자가 바뀌었을 때 그 당시의 임차인이 새로운 소유자에게 임차인으로서 대항할 수 있으려면, 주택의 점유와 주민등록이라는 대항요건을 갖추고 있어야 한다. 그러나 주택 임차인이 새로운 소유자에게 그 지위를 대항할 수 있게 된 이상, 그 뒤 대항요건이 상실되었다고 해도 임차인은 그 양수인에 대해 임차권의 효력을 주장할 수 있다. 이미 임차보증금반환채무까지 부담하게 된 양수인과 임차인 사이에는 대항요건의 유지가 필요하지 않고 그것이 임차인의 임대인에 대한 권리행사의 요건이 되는 것도 아니다. 

판례도 "주택의 임차인이 제3자에 대해 대항력을 구비한 후에 임대주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되므로, 임대인의 임차보증금반환채무도 양수인에게 이전되는 것이고, 이와 같은 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 된 이후에 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다 해도 이미 발생한 임차보증금반환채무가 소멸하는 것은 아니다"고 한다.