유치권자는 유치부동산에 대한 차임상당 부당이득반환 의무가 있을까?

0 유치권

채권자가 어느 물건에 관한 채권을 가지는데 그 물건을 점유하는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 물건의 인도를 거절함으로써 채권의 변제를 간접적으로 담보하는 물권(320조).

당사자 의사와 상관없이 일정 요건을 갖추면 당연히 생기는 법정담보물권이고, 채무자뿐만 아니라 그 물건의 소유자 양수인 매수인 등 모두에게 이를 주장할 수 있다. 

0 목적물과 채권간의 견련관계

320조 1항에서 '그 물건에 관해 생긴 채권'은 유치권 제도 본래 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한, 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우(비용상환청권 보수청구권 등)도 포함한다.

계약명의신탁에서 수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하고 신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없다. 신탁자는 그가 수탁자에게 제공한 부동산 매수자금이 무효의 명의신탁약정에 의해 법률상 원인없는 것이 되는 관계로 수탁자에게 동액 상당의 부당이득반환청구권을 가질 수 있을 뿐이므로, 명의신탁자의 부당이득반환청구권은 부동산 자체로부터 발생한 채권이 아니고 소유권 등에 기한 부동산의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 채권이라고 보기도 어려우므로, 320조 1항에서 정한 유치권 성립요건이 목적물과 채권 사이의 견련성을 인정할 수 없다. 

-------> 계약명의신탁에서 신탁자가 목적부동산을 점유하는 경우, 신탁자는 매도인의 선악을 불문하고 자주점유 추정이 깨지므로 취득시효 완성을 주장할 수 없으며, 신탁자는 목적부동산을 점유하고는 있지만 그의 수탁자에 대한 부당이득반환청구권이 그 부동산과 관련된 것이 아니므로 유치권도 주장할 수 없다. 

 0 채권 변제기의 도래

유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 성립하는 것이므로 아직 변제기에 이르지 아니한 채권에 기하여 유치권을 행사할 수는 없다.

다른 담보물권에서는 피담보채권의 변제기의 도래는 그 담보권 실행을 위한 요건일 뿐이고 성립요건은 아니지만, 유치권에서는 성립요건이다. 채권이 변제기에 도달하지 않은 경우에는 유치권이 성립하지 않는다. 

0 목적물의 적법한 점유

유치권자의 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권은 성립하지 않는다(320조 2항).

0 유치권 배제특약의 부존재

당사자간의 약정으로 유치권의 성립을 배제하기로 하는약정은 유효하므로, 유치권이 성립하려면 이런 특약이 없어야 한다. 

0 유치권의 효력

323조에 의하면 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 해고, 소유자의 승낙없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 공사대금채권에 기해 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당하므로, 그러한 경우에는 유치권의 소멸을 청구할 수 없다. 그리고 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다.  

유치권자가 유치물에 대한 보존행위로서 목적물을 사용하는 것은 적법행위이므로 불법점유로 인한 손해배상책임은 부담하지 않는다. 

0 압류 가압류 효력 발생 후에 성립한 유치권의 효력

채무자 소유 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민집법 92조 1항, 83조 4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 

체납처분압류가 반드시 공매절차로 이어지는 것은 아니다. 체납처분압류가 된 부동산이라고 해도 그런 사정만으로 경매절차가 개시되어 경매개시결정등기가 되기 전에 그 부동산에 관해 민사유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 그 유치권을 행사할 수 없다고 볼 것은 아니다. 

0 점유의 상실

유치권자가 점유를 상실하면 유치권은 소멸하지만(328조), 점유를 침탈당한 경우에는 204조에 따라 점유를 회복한 때에는 점유권이 소멸하지 않았던 것이 되므로 유치권도 소멸하지 않는 것으로 된다.