미등기 건물의 매수인은 소유자가 아니다?

0 일물일권주의의 예외

1필 토지의 일부라도 그것이 다른 부분과 구분되는, 시효취득자의 점유로 볼 수 있는 객관적인 징표가 존재하는 한 시효취득이 인정된다. 

0 중간생략등기

부동산 양도계약이 순차적으로 이뤄진 경우, 최초 매도자와 최종 매수인 사이에 소이등 이행.

최종 양수인이 중간생략등기 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 그 소이등청구권을 행사하려면 관계 당사자 전원의 의사합치, 즉 중간생략등기에 대한 최초 양도인과 중간자의 동의가 있는 외에 최초의 양도인과 최종의 양수인 사이에도 그 중간등기생략의 합의가 있었음이 요구된다. 

소이등 소요 서류 등에 매수인란을 백지로 하여 교부한 경우에는 소이등에 있어 묵시적 그리고 순차적으로 중간등기 생략의 합의가 있었다고 봄이 타당하다. 최초 양도인이 중간등기생략을 거부하고 있어 매수인란이 공란으로 된 백지의 매도증서와 위임장 및 인감증명서를 교부한 것만으로는 중간등기생략 합의가 있었다 볼 수 없다. 

한편, 중간생략등기의 합의가 없는 경우에도, 최종 매수인은 중간자에 대해 가지고 있는 매매계약에 기한 등기청구권을 피보전채권으로 하여 중간자가 최초 매도인에게 가지고 있는 등기청구권을 대위행사할 수 있다.(채무자의 무자력을 요하지 않는다)

최종 양수인이 중간자로부터 소이등 청구권을 양도받았다고 해도 최초 양도인이 그 양도에 동의하지 않고 있다면 최종 양수인은 최초 양도인에게 채권양도를 원인으로 한 소이등 절차 이행을 청구할 수 없다. (채권 양도의 제한)

당사자 사이에 중간생략등기를 경유하기로 특약을 했어도 이는 어디까지나 편의의 방법에 불과하고 이 특약이 있다고 하여 본래의 권리변동에 따르는 등기청구권이 소멸되는 것은 아니다. 즉, 중간매수인의 소유권이전등기청구권이 소멸된다거나 첫 매도인의 그 매수인에 대한 소유권이전등기의무가 소멸되는 것은 아니라고 할 것이다.(최종 양수인이 최초 양도인에게 중간매수인을 대위해 소이등신청 할 때, 최종양수인의 피보전권리(중간매수인의 소이등청구권)는 여전히 존재)

중간생략등기의 합의가 있은 후에 최초 매도인과 중간 매수인 사이에 매매대금을 인상하는 약정이 체결된 사안에서, 판례는 "중간생략등기의 합의란 부동산이 전전 매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초 매도인으로부터 최종 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐이고 최초 매도인이 매매계약상 중간매수인에 대해 갖고 있는 매매대금청구권 행사가 제한되는 것은 아니다"며 최초 매도인은 인상된 매매매대금이 지급되지 않았음을 이유로 최종 매수인 명의로의 소이등의무 이행을 거절할 수 있다고 했다. ----> 중간생략등기의 3자간 합의의 효력을 인정하는 것은 이행의 편의를 위한 것에 지나지 않으므로, 최초 매도인의 중간자에 대한 소이등의무와 최종 매수인에 대한 소이등의무에 각 장애사유가 없을 때에만 완전한 효력을 갖는다고 할 것이므로 판례의 태도는 타당하다. 

이미 마쳐진 중간생략등기는 당사자 사이에 적법한 원인행위가 성립되어 등기가 마쳐진 이상, 중간생략등기 합의가 없었다는 이유만으로 중간생략등기가 무효라고 할 수 없다는 것이 판례의 입장이다. 중간자의 등기가 없다는 이유로 모두 무효로 하면 거래의 안전에 혼란을 가져올 수 있고 등기경제의 관점에서도 고려할 필요가 있다는 점에서, 실체적 권리관계에 부합하는지 여부를 기준으로 그 효력을 판단하는 판례의 태도는 타당하다. ----> 다만, 국토이용관리법상 허가구역 안에 있는 토지에 관한 매매계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 관할관청의 허가를 받아야 하는 바, 각 매매계약의 당사자는 각각의 매매계약에 관하여 토지거래허가를 받아야 하는 것이며, 당사자 사이에 중간생략등기 합의가 있었더라도 최초 매도인과 최종매수인 사이에 매매계약이 체결되었다고 볼 수 없고, 설사 최종매수인이 자신과 최초 매도인을 매매당사자로 하는 토지거래허가를 받아 자신 앞으로 소이등을 경료했다 해도 그러한 최종 매수인 명의의 소이등은 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효이다.

0 무효등기의 유용

등기원인의 부존재 무효 취소 해제로 인해 말소돼야 할 무효인 등기가 말소되지 않은 상태에서 후에 그에 상응하는 등기원인이 발생한 경우에, 그 무효인 등기를 등기로써 이용하는 것이 무효등기의 유용이다. 

이미 효력이 상실된 가등기를 유용하기로 합의하고 실제로 그 가등기 이전의 부기등기를 마쳤다면, 그 가등기 이전의 부기등기를 마친 제3자로서는 언제든지 부동산의 소유자에 대하여 위 가등기 유용의 합의를 주장하여 가등기의 말소청구에 대항할 수 있고, 다만 그 가등기 이전의 부기등기 전에 등기부상 이해관계를 가지게 된 자에 대하여는 위 가등기 유용의 합의 사실을 들어 그 가등기의 유효를 주장할 수는 없다. -----> 채권자가, 무효인 소이등청구권의 보전을 위한 가등기의 유용합의에 따라 부동산 소유자인 채무자로부터 그 가등기 이전의 부기등기를 마친 제3채무를 상대로 채무자를 대위하여 가등기의 말소를 구한 사안에서, 대법원은 채권자는 위 가등기 유용의 합의에 따른 가등기이전의 부기등기가 경료되기 전에 이 사건 부동산을 가압류하였으므로 제3채무자는 그 범위 내에서 채권자에게 위 가등기 유용 합의로서 대항할 수 없다고 할 것이지만, 그렇다고 하여 채무자를 대위해 이 사건 가등기의 말소를 구하는 채권자로서는 채무자가 아닌 채권자 자신이 제3채무에 대해 가지는 위와 같은 사유를 주장할 수 없다는 이유로 채권자의 청구를 기각하였다. 채권자대위권은 채무자의 제3채무자에 대한 권리를 행사하는 것이므로, 제3채무자는 채무자에 대해 가지는 모든 항변 사유로 채권자에게 대항할 수 있으나, 채권자는 채무자 자신이 주장할 수 있는 사유의 범위 내에서 제3채무자에게 주장할 수 있을 뿐, 채권자 자신과 제3채무자 사이의 독자적인 사정에 기한 사유를 주장할 수는 없다. 

0 등기를 하지 않은 부동산 매수인의 법적 지위(대금을 완납하고 목적부동산을 인도받아 사용하면서도 그 소이등을 하지 않은 경우)

미등기 무허가건물의 양수인이라고 해도 그 소이등을 경료 받지 않는 이상, 그 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다(185조). 그런 상태의 건물 양수인에게 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 볼 수도 없으므로, 건물을 신축하여 그 소유권을 원시취득한 자로부터 그 건물을 매수하였으나 아직 소이등을 갖추지 못한 자는 그 건물의 불법점거자에 대해 직접 자신의 소유권 등에 기해 명도를 청구를 할 수는 없다. 

원고가 미등기 건물을 매수했으나 소이등을 하지 못한 경우, 위 건물의 소유권을 원시취득한 매도인을 대위하여 불법점유자에 대해 명도청구를 할 수 있고, 이 때 원고는 불법점유자에게 직접 자기에게 명도할 것을 청구할 수도 있다.(변제의 수령을 요하는 경우의 대위의 행사 방법)

매수인은 부동산 점유자로서 지위를 가진다(매도인과의 관계에서 213조 단서의 지위). 매도인이 소유자임을 이유로 매수인에게 부동산에 대해 소유권에 기한 반환청구권을 행사하는 경우, 매수인은 매매계약에 따라 채권자로서 채무자가 이행한 것(부동산 인도)을 정당하게 수령할 권한, 즉 매도인에 대한 관계에서 부동산을 점유하고 사용할 권리를 가지므로, 매도인의 반환청구를 거절할 수 있다(213조 단서). ----> 매수인으로부터 토지를 다시 매수한 자는 위와 같은 토지의 점유 사용권을 취득한 것으로 봄이 상당하므로, 매도인은 매수인으로부터 다시 위 토지를 매수한 자에게 토지 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사하거나 그 점유 사용을 법률상 원인없는 이익이라고 하여 부당이득반환청구를 할 수 없다. 

부동산 매수인이 아직 소이등이 없어도 매매계약의 이행으로 그 부동산을 인도받은 때에는 매매계약의 효력으로 이를 점유 사용할 권리가 생긴다. 따라서 매수인이 소이등을 경료받기 전에 부동산을 인도받거나 이미 사용하고 있는 경우에도 매수인의 그 부동산 점유사용은 부당이득이 되지 않는다. 

토지의 매수인이 아직 소이등을 안 했어도 매매계약의 이행으로 토지를 인도받은 경우에는 매매계약의 효력으로 이를 점유 사용할 권리가 있으므로, 매도인이 매수인에 대해 그 점유 사용을 법률상 원인 없는 이익이라고 하여 부당이득반환 청구를 할 수 없다. 이런 법리는 대물변제 약정 등에 의해 매매와 같이 부동산의 소유권을 이전받게 되는 사람이 이미 부동산을 점유 사용하고 있는 경우에도 마찬가지로 적용된다(공사대금을 갈음해 건물 일부를 대물변제로 받은 사안, 채권자는 매수인 지위와 유사)

부동산에 관해 인도, 등기 등 어느 한쪽에 대해서라도 권리를 행사하는 자는 전체적으로 보아 그 부동산에 관하여 권리 위에 잠자는 자라고 할 수 없으므로, 매수인이 목적 부동산을 인도받아 계속 점유하는 경우에는 그 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다. --> 부동산의 매수인이 그 부동산을 인도받은 이상 이를 사용 수익하다가 그 부동산에 대한 보다 적극적인 권리 행사의 일환으로 다른 사람에게 그 부동산을 처분하고 그 점유를 승계해 준 경우에도 그 이전등기청구권(당초 매수인)의 행사 여부에 관하여  그가 부동산을 스스로 계속 사용 수익만 하고 있는 경우와 다를 바 없으므로, 위 두 어느 경우에나 이전등기청구권의 소멸시효는 진행되지 않는다고 봐야 한다. ----> 최종 매수인이 중간 매수인에 대한 소이등청구권을 피보전권리로 하여 최초 매도인에게 소이등청구를 할 때, 중간매수인의 피대위권리인 최초 매도인에 대한 소이등청구권이 소멸시효가 진행하지 않아서 여전히 존재 존속한다고 인정함으로써, 최종 매수인의 대위권 행사의 실효성을 확보

건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로 원칙으로는 그 소유자에게만 그 철거처분권이 있다고 할 것이나, 그 건물을 매수하여 점유하고 있는 자는 등기부상 아직 소유자로 등기명의가 없다고 해도 그 권리의 범위에서 그 점유 중인 건물에 대해 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있으므로, 그 건물의 건립으로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 위와 같은 지위에 있는 건물점유자에게 건물 철거를 구할 수 있다.

건물철거는 원칙적으로 소유자에게만 철거처분권이 있으나 미등기 건물을 그 소유권의 원시취득자로부터 양도받아 점유 중에 있는 자는 비록 소이등을 하지 못했어도 그 권리의 범위 내에서 점유 중인 건물을 법률상 사실상 처분할 수 있는 지위에 있으므로, 그 건물의 존재로 불법점유를 당하고 있는 토지 소유자는 위와 같은 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있다.