3자간 등기명의신탁에서, 수탁자가 신탁자에게 자의로 소이등을 한 경우와 수탁자가 제3자에게 근저당권을 설정한 경우

0 중간생략등기형 명의신탁(3자간 명의신탁)

명의신탁자가 소유자로부터 부동산을 양도받으면서 명의수탁자와 사이에 명의신탁약정을 하여 소유자로부터 바로 명의수탁자 명의로 소유권이전등기를 하는 명의신탁

1) 매수인 확정

 계약당사자 확정의 문제. 우선은 행위자와 상대방의 일치된 의사대로 계약당사자는 확정되며, 일치된 의사가 없는 경우에는 상대방 기준으로 상대방이 합리적 인간이라면 누구를 당사자로 이해했을 것인가로 계약당사자를 확정

 계약명의인이 아닌 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 귀속시킬 의사로 계약을 체결했다면 3자간 명의신탁으로 볼 수 있음

2) 부동산실명법을 적용하면

 부실법 제4조제1항에 따라 명의신탁약정은 무효이고, 제4조제2항 본문에 따라 물권변동도 무효가 됨. 이에 따라 수탁자 명의의 등기는 무효가 되고, 소유권은 매도인에게 귀속됨

3) 명의신탁자의 구제수단

- 명의신탁자는 여전히 매도인에 대해 소유권이전등기청구권을 가짐. 부동산실명법은 매매효력에 관한 별도의 규정이 없으므로 명의신탁자의 매도인에 대한 매매에 따른 소유권이전등기청구권은 유효한 것으로 인정된다. 

 명의신탁자는 매매에 따른 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 매도인을 대위해 명의수탁자 상대로 소유권이전등기말소등기를 청구할 수 있다. 

- 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 부당이득반환을 원인으로 명의수탁자에게 직접 소유권이전등기를 이행하라고 청구할 수 없음. 명의수탁자는 법률상 원인없는 이득을 본 것은 맞지만, 명의신탁자는 여전히 매매에 따른 소유권이전등기청구권을 갖고 있으므로 손해를 본 것이 없기 때문이다. 명의수탁자의 등기는 원인무효이므로 매도인에게  소유권이전등기를 말소해줘야 할 의무를 부담하며 권리를 이전할 수 있는 권한은 없다. 

4) 명의수탁자가 제3자에게 부동산을 처분한 경우

- 명의수탁자가 제3자에게 부동산 소유권이전등기를 해줬다면, 제3자는 부동산실명법 제4조제3항에 따른 제3자에 해당하므로 제3자는 소유권을 취득함

 이로써 명의신탁자는 매도인에게 갖고 있던 소유권이전등기청구권이 이행불능 상태가 되어 명의신탁자에게 손해가 발생함. 따라서 명의신탁자는 명의수탁자에게 그 처분대금을 부당이득으로 반환을 청구할 수 있다. 

- 명의수탁자가 제3자에게 부동산에 관한 근저당권을 설정해줬다면, 제3자는 부동산실명법 4조3항에 따른 제3자에 해당하므로 제3자는 근저당권을 취득함

이 경우에 명의신탁자는 매도인에 대해 여전히 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있음. 다만 근저당권의 부담을 안고 소유권을 취득하는 손해를 입게 되므로, 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 근저당권의 피담보채무액 상당의 부당이득금의 반환을 청구할 수 있다. 

 

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판례는 계약을 체결하는 행위자가 타인의 이름으로 법률행위를 한 경우에 행위자 또는 명의인 가운데 누구를 계약당사자로 볼 것인가에 관해, 우선 행위자와 상대방의 의사가 일치한 경우에는 그 일치한 의사대로 행위자 또는 명의인을 계약의 당사자로 확정해야 할 것이고, 행위자와 상대방의 의사가 일치하지 않으면 그 계약의 성질 내용 목적 체결 경위 등 그 계약 체결 전후의 구체적인 제반 사정을 토대로 상대방이 합리적 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 계약당사자로 이해할 것인가에 의해 당사자를 결정해야 한다고 한다. 

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판례는 "명의신탁자가 소유자로부터 부동산을 양도받으면서 명의수탁자와 사이에 명의신탁약정을 하여 소유자로부터 바로 명의수탁자 명의로 소유권이전등기를 하는 이른바 3자간 등기명의신탁에 있어서, 명의수탁자가 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률에서 정한 유예기간 경과 후에 자의로 명의신탁자에게 바로 소유권이전등기를 경료해준 경우, 같은 법에서 정한 유예기간의 경과로 기존 명의신탁약정과 그에 의한 명의수탁자 명의의 등기가 모두 무효로 되고, 명의신탁자는 명의신탁약정의 당사자로서 같은 법 4조3항의 제3자에 해당하지 아니하므로 명의신탁자 명의의 소유권이전등기도 무효가 된다 할 것이지만, 한편 같은 법은 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약의 효력을 부정하는 규정을 두지 않아 유예기간 경화 후에도 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로, 그 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수도 있으므로, 명의수탁자가가 명의신탁자 앞으로 바로 경료해준 소유권이전등기는 결국 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다"고 한다. 

** * * 3자간 등기명의신탁에서  수탁자가 신탁자에게 직접 소유권이전등기를 해 준 경우의 법률관계

수탁자 등기는 원인무효이므로 수탁자가 신탁자에게 이전해 준 등기도 무효. 

  부동산실권리자명의등기에 관한 법률 4조3항에서 제3자는 수탁자가 물권자임을 기초로 실질적으로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 자(선악 불문)인데, 신탁자는 제3자가 아니므로, 신탁자의 등기는 여전히 무효.

다만, 신탁자는 매도인에게 여전히 소유권이전등기청구권을 갖고 있으므로 이를 보전하기 위해 매도인을 대위해 수탁자에게 등기의 말소를 청구할 수 있다는 점을 고려하면, 신탁자의 등기는 실체관계에 부합하므로 유효한 등기라고 할 수 있음

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3자간 등기명의신탁에서 부동산실명법에서 정한 유예기간이 경과한 후 명의수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분하거나 강제수용, 공공용지 협의취득 등을 원인으로 제3취득자 명의로 이전등기가 마쳐진 경우, 특별한 사정이 없는 한 제3취득자는 유효하게 소유권을 취득하게 되므로, 그로 인해 매도인의 명의신탁자에 대한 소유권이전등기의무는 이행불능으로 되고, 그 결과 명의신탁자는 신탁부동산의 소유권을 이전받을 권리를 상실하게 되는 손해를 입게 되는 반면, 명의수탁자는 신탁부동산의 처분대금이나 보상금을 취득하는 이익을 얻게 되므로, 명의수탁자는 명의신탁자에게 그 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 

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명의신탁약정이 3자간 등기명의신탁인지 아니면 계약명의신탁인지의 구별은 계약당사자가 누구인가를 확정하는 문제로 귀결되는데, 계약명의자가 명의수탁자로 되어 있다고 해도 계약당사자를 명의신탁자로 볼 수 있다면 이는 3자가 등기명의신탁이 된다. 따라서 계약명의자인 명의수탁자가 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결한 사정이 인정된다면 명의신탁자가 계약당사자라고 할 것이므로, 이 경우의 명의신탁관계는 3자간 등기명의신탁으로 보아야 한다. (작성자 주 : 구별의 실익은 3자간 명의신탁이 되면 신탁자가 매도인에 대해 소이등청을 행사할 수 있으며, 계약명의신탁이 되면 신탁자는 매도인에 대해 소이등청 없음)