토지 매매계약 후 중도금지급일 전에 토지 가격 급상승한 경우, 매도인의 계약해제 여부

0 계약금 해제

매매의 경우 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 각 매매계약을 해제할 수 있다(565조1항). 이 경우 매매계약 체결시에 계약금을 교부한 사실, 계약해제의 목적으로 계약금 배액을 현실제공한 사실, 매매계약 해제의 의사표시를 한 사실을 주장 증명하면 된다. 

 

0 이행기 전의 이행 착수

이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나(중도금 지급 또는 목적물 인도 등), 이행을 하기 위해 필요한 전제행위를 하는 경우를 말한다. 그런데 민법 565조가 해제권행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그 때에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데, 만일 이런 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있다. 이행기의 약정이 있는 경우라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다. (원칙적으로는 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다)

한편, 매매계약의 체결 후에 시가 상승이 예상되자 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시없이 매매대금 증액을 요청했고, 매수인은 이에 대해 확답하지 않은 상태에서 중도금을 이행기 전에 제공하였는데, 그 후 매도인이 계약금의 배액을 공탁하여 해제권을 행사한 사안에서, 판례는 시가 상승만으로 매매계약의 기초가 되는 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없어 매도인을 당초의 계약에 구속시키는 것이 특히 불공평하다거나 매수인에게 계약내용 변경요청의 상당성이 인정된다고 할 수 없고, 이행기 전의 이행의 착수가 허용되어서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니므로, 매도인은 위의 해제권을 행사할 수 없다고 했다. 

민법 565조 1항에서 말하는 당사자의 일방이란 매매 쌍방 중 어느 일방을 지칭하는 것이고, 상대방이라 국한하여 해석할 것이 아니므로, 비록 상대방인 매도인이 매매계약의 이행에는 전혀 착수한 바 없다고 해도, 매수인이 중도금을 지급하여 이미 이행에 착수한 이상 매도인뿐만 아니라 매수인도 민법 565조에 의해 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 없다. 

매도인이 민법 565조에 의해 계약을 해제하고자 하는 경우에는 계약금의 배액을 제공해야 할 것이나. 계약금의 교부자는의사표시만으로 해제권을 행사할 수 있다. 

- 피고가 그 이행 착수가 이행기 전에 이뤄진 것이므로 그 이행의 착수에도 불구하고 해제가 가능하다고 항변하려면, 당사자가 이행기 전에는 이행에 착수하지 않기로 하는 특약을 하였다는 등의 특별한 사정이 필요하다. 그런 특별한 사정이 없다면 당사자는 이행기의 약정이 있더라도 이행기 전에 이행에 착수할 수 있으므로, 이행기 전에 이행에 착수하였다는 사실만으로는 이행 착수의 항변에 대한 유효한 항변이 될 수 없고, 피고는 특별한 사정이 있었던 사실을 항변의 요건사실로 추가로 주장 증명해야 한다. 

*** 이행기 전의 이행 착수 : 원칙적으로는 이행기 전에 이행에 착수하는 것은 유효하다. 다만, 이행기 전 이행의 착수를 금지한 약정이 있었다면 그 이행의 착수는 무효다. 

- 매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이다. 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 565조1항 규정에 따라 해제를 할 수 있기는 하나, 당사자가 계약금 일부만을 먼저 지급하고 나중에지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수 없다.

설사, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 해도, 그 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정 계약금이라고 봄이 타당하다. 실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면, 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐만 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문이다. 

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565조 해제권은 당사자 간에 다른 약정이 없는 경우에 한해 인정되는 것이고, 당사자가 위 조항의 해제권을 배제하기로 하는 약정을 했다면, 더 이상 그 해제권을 행사할 수 없다. 

다만 판례는 "매매당사자 사이에 수수된 계약금에 대해 매수인이 위약하였을 때에는 이를 무효로 하고 매도인이 위약하면 그 배액을 상환할 뜻의 약정이 있는 경우에는, 그 계약금은 민법 398조 1항 소정의 손해배상액의 예정의 성질을 가질뿐만 아니라, 565조 1항 소정의 해약금의 성질도 가진 것으로 보아야 한다"고 한다.즉, 위약금 약정이 있다는 것만으로 곧바로 해약금의 추정이 깨지는 것은 아니고, 원칙적으로 위약금과 해약금은 병존 가능하다고 본다. 

여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위해 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하고, 그렇다고 반드시 계약 내용에 들어맞는 이행제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니지만, 매도인이 매수인에 대하여 이행을 최고하고 매매잔대금의 지급을 구하는 소송을 제기한 것만으로는 이행에 착수했다고 볼 수 없다. 

한편, 565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데, 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우이더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다. 

매도인이 565조에 의해 계약을 해제하다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상, 중도금 지급기일은 매도인을 이해서도 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳고, 따라서 이 경우에는 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여 매수인은 매도인의 의사에 반해 이행할 수 없다고 보는 것이 옳으며, 매수인이 이행기 전에 ,더욱이 매도인이 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수했다고 해도 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다. 

매도인이 565조에 의해 계약을 해제하고자 하는 경우에는 계약금의 배액을 제공하고 하여야 할 것이나, 이 해약금의 제공이 적법하지 못하였다면 해제권을 보유하고 있는 기간 안에 적법한 제공을 한 때에 계약이 해제된다고 볼 것이다. 매매당사자 간에 계약금을 수수하고 계약해제권을 유보한 경우에 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 계약해제 의사표시 이외에 계약금 배액의 이행의 제공이 있으면 족하고, 상대방이 이를 수령하지 아니한다고 하여 이를 공탁해야 유효한 것은 아니기 때문이다. 

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갑이 을의 중도금 및 잔금 지급채무의 이행지체(544조)를 이유로 토지에 관한 매매계약을 해제하기 위해서는 이행기의 약정사실, 갑이 자기 채무의 이행제공을 한 사실 및 을이 중도듬 및 잔급지급채무의 이행을 지체한 사실, 을에게 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 사실, 을이 상당한 기간 내에 이행 또는 이행의 제공을 하지 않은 사실, 을에 대한 해제 의사표시를 한 사실(111조)을 주장 입증해야 한다.

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판례는 "유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우에 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상, 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인해 해제되었다고 해도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐, 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다"고 한다.