토지와 미등기건물을 일괄매수한 경우, 매도인에게 법정지상권?

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동일한 소유자에 속하는 대지와 그 지상건물이 매매에 의하여 각기 그 소유자가 달라지게 된 경우에는 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 그 대지 위에 그 건물을 위한 관습상 법정지상권을 취득한다. 

건물 소유를 위해 법정지상권을 취득한 자로부터 경매에 의하여 그 건물의 소유권을 이전받은 경락인은 경락 후 건물을 철거한다는 등의 매각조건 하에서 경매되는 경우 등 특별한 사정이 없는 한 건물의 경락취득과 함께 위 지상권도 당연히 취득한다.

이러한 법리는 압류, 가압류나 체납처분압류 등 처분제한의 등기가 된 건물에 관하여 그에 저촉되는 소유권이전등기를 마친 사람이 건물의 소유자로서 관습상 법정지상권을 취득한 후에 경매 또는 공매절차에서 건물이 매각되는 경우에도 마찬가지로 적용된다. 

*** 압류 - 을 소이등 - 경매 - 정 소이등. 을 소이등은 매수인이 인수하지 않은 등기이므로 말소 촉탁됨. 을이 관습상 법정지상권을 취득했다면 이는 토지에 대한 권리이므로 소멸하지 않고 매수인 정에게 소유권과 함께 이전됨. (정은 건물소유권을 승계취득하고, 건물에 붙은 종된 권리인 법정지상권도 승계 취득함)

 

0 미등기건물을 그 대지와 함께 매수한 경우 관습상 법정지상권 성부

판례는 "미등기 건물을 그 대지와 함께 양수한 사람이 그 대지에 관해서만 소유권이전등기를 하고 건물에 대해서는 그 등기를 이전받지 못하고 있는 상태에서 그 대지가 경매되어 소유자가 달라지게 된 경우에는, 미등기 건물의 양수인은 미등기 건물을 처분할 수 있는 권리는 있을지언정 소유권은 가지고 있지 아니하므로 대지와 건물이 동일인 소유에 속한 것이라고 볼 수 없어 관습상 법정지상권은 발생할 수 없다"고 한다. 

미등기 건물을 매수한 경우에 매수인이 그 소유권을 취득하려면 그 등기를 마쳐야 하고(186조), 그 전에는 건물의 소유권은 이를 신축한 자(매도인)에게 귀속하는 것이므로(187조), 위 강제경매 당시에 토지와 건물의 소유자가 동일하지 않아 관습상의 법정지상권의 요건을 충족하지 못한다. 따라서 판례의 태도는 타당하다.

0  미등기건물을 그 대지와 함께 매수한 자에게 관습상 법정지상권이 인정되는지 여부

대지와 그 지상의 미등기 건물을 일괄매도했는데, 매수인이 대지에 대해서만 소유권이전등기를 마친 경우, 외관상으로는 미등기 건물의 소유자와 대지의 소유자가 다르게 된다는 점에서, 미등기 건물의 소유자에게 관습상 법정지상권이 인정되는지 문제된다.

판례는 "관습상 법정지상권은 동일인의 소유이던 토지와 그 지상건물이 매매 기타 원인으로 인하여 각각 소유자를 달리하게 되었으나 그 건물을 철거한다는 특약이 없는한 건물소유자로 하여금 토지를 계속 사용하게 하려는 것이 당사자의 의사라고 보아 인정되는 것이므로, ①토지의 점유 사용에 관하여 당사자 사이에 약정(임차권 등)이 있는 것으로 볼 수 있거나 ②토지 소유자가 건물의 처분권까지 함께 취득한 경우(미등기 건물 매수인의 권한)에는 그 매도인에게 관습상의 법정지상권을 인정할 까닭이 없다 할 것이서, 미등기 건물을 그 대지와 함께 매도하였다면 비록 매수인에게 그 대지에 관하여만 소유권이전등기가 경료되고 건물에 관해서는 등기가 경료되지 아니하여 형식적으로 대지와 건물이 그 소유 명의자를 달리하게 되었다고 해도 매도인에게 관습상의 법정지상권을 인정할 이유가 없다"고 한다. 

토지와 그 지상건물의 일괄매수인은 대지의 소유권뿐만 아니라 미등기 건물에 대한 사실상 법률상 처분권까지 함께 취득한 것이므로,  매도인에게 법정지상권만 유보되어 있다고 해석하는 것은 무리라고 본다.