강제경매절차에서 관습상 법정지상권 요건인 동일인 소유 판단 시점은?

0

소유자는 그 소유에 속하는 물건을 점유한 자에 대해 반환을 청구할 수 있고(213조), 소유권을 방해하는 자에 대해 방해의 제거를 청구할 수 있다(214조).

점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있는데(213조 단서), 대지상의 건물에 대한 관습상의 법정지상권이 성립하는 경우에도 정당한 점유권원으로 인정된다. 

관습상의 법정지상권이 성립하려면, 토지와 그 지상건물이 동일인 소유에 속할 것, 매매 기타 적법한 원인으로 소유자가 달라질 것, 당사자 간에 건물 철거 특약이 없을 것을 요건으로 한다.

종래 대법원은 "강제경매로 인해 관습상의 법정지상권을 취득하기 위해서는 강제경매를 위하여 압류가 있는 때로부터 매각에 이르는 기간 중 계속하여 그 토지 및 지상건물이 소유자를 같이 하고 있음을 요하는 것이 아니고, 매각대금 납부 당시에 동일한 소유자에게 속하면 족하다"고 하여, 매각대금 납부 시점을 기준으로 토지와 건물의 소유자가 동일인에 속하였다면 관습상의 법정지상권이 성립한다는 입장을 취하였으나, 이는 전원합의체 판결로 변경됐다.

전합 판결은 강제경매절차에서 관습상 법정지상권이 성립하려면, 압류가 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상건물의 소유자가 동일해야 한다고 한다.  

그 이유는 다음과 같다.

원래 관습상 법정지상권이 성립하려면 토지와 그 지상건물이 애초부터 원시적으로 동일인 소유에 속하였을 필요는 없고, 그 소유권이 유효하게 변동될 당시에 동일인이 토지와 건물을 소유하면 족하다. 

그런데 부동산강제경매절차에서 목적물을 매수한 사람의 법적 지위는 다른 특별한 사정이 없는 한 그 절차상 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 하여 정해지고, 매수신청인, 담보권자, 채권자, 채무자 기타 그 절차에 이해관계를 가지는 여러 당사자는 그와 같이 하여 정해지는 법적 지위를 전제로 하여 자신의 이해관계를 계산하고, 나아가 경매절차에의 참여, 채무이행, 대위변제 기타의 재산적 결정에 이르게 된다. 이는 토지와 지상건물 중 하나 또는 그 전부가 경매의 목적물이 된 경우에 그 경매로 인하여 종국적으로 소유자가 달라지면 이제 토지가 건물의 소유를 위한 사용권의 부담을 안게 되고 건물은 계속 유지되어 존립할 수 있는지와 같이 이해관계인에게 중요한 의미가 있는 사항에 관련해서도 다를 바가 없다.

그렇다면 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인해 그 절차상의 매수인에게 이전된 경우에 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권이 성립하는가 하는 문제 있어서는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납시가 아니라 그 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 하여 토지와 지상건물이 동일인에게 속하였는지 여부가 판단되어야 한다. 

강제경매개시결정의 기입등기가 이뤄져 압류의 효력이 발생한 후에 경매목적물의 소유권을 취득한 이른바 제3취득자는 그의 권리를 경매절차상의 매수인에게 대항하지 못하고, 나아가 그 명의로 경료된 소유권이전등기는 매수인이 인수하지 아니하는 부동산의 부담에 관한 기입에 해당하므로, 그 매각대금이 완납되면 직권으로 그 말소가 촉탁되어야 할 것이어서, 결국 매각대금 완납 당시 소유자가 누구인지는 이 문제 맥락에서 별다른 의미를 가질 수 없다는 점 등을 고려하면 더욱 그러하다. 

한편, 강제경매개시결정 이전에 가압류가 있는 경우에는, 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 가압류집행이 본집행에 포섭됨으로써 당초부터 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있다. 따라서 경매의 목적이 된 부동산에 대해 가압류가 있고, 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류 효력이 발생한 때를 기준으로 토지와 그 지상건물이 동일인에 속하였는지 여부를 판단할 것이다. 

생각건대, 부동산에 가압류등기를 하면 채무자가 당해 부동산에 관한 처분행위를 해도 이로써 가압류채권자에게 대항할 수 없다. 이와 같은 가압류의 처분금지효에 따라 부동산에 대한 가압류가 있고 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에 목적물을 매수한 사람의 법적 지위는 그 절차상 가압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 정해진다. 그러므로 관습상의 법정지상권에서 토지와 그 지상건물이 동일인에 속하였는지 여부는 매각대금 납부시가 아니라 가압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 판단해야 할 것이다. 따라서 변경된 판례는 강제경매에 따른 관습상 법정지상권의 성립요건을 민사집행법상의 압류 가압류의 효력과 조화롭게 해석하는 방향에서 판단했다는 점에서 타당하다.