채무자 유일 재산 부동산에 대한 가등기 후 본등기 시에 사해행위 판단 시점은?

0 (가등기가 사해행위인 경우) 채무자가 유일한 재산인 그 소유의 부동산에 관한 매매예약에 따른 예약완결권이 제척기간 경과가 임박하여 소멸할 예정인 상태에서 제척기간을 연장하기 위해 새로 매매계약을 하는 경우, 채권자취소권의 대상인 사해행위가 되는지 여부

 - 민법 564조가 정하는 매매예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서, 당사자 사이에 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 약정이 없는 때에는 예약이 성립한 때로부터 10년 이내에 이를 행사해야 하고, 그 기간이 지난 때에는 예약완결권은 제척기간 경과로 소멸한다.

  채무자가 유일한 재산인 부동산에 관한 매매예약에 따른 예약완결권이 제척기간 경과가 임박하여 소멸할 예정인 상태에서 제척기간을 연장하기 위하여 새로 매매예약을 하는 행위는 채무자가 부담하지 않아도 될 채무를 새롭게 부담하게 되는 결과가 되므로 채권자취소권의 대상인 사해행위가 될 수 있다.  

취소대상이 되는 사해행위는 채무자와 수익자 간에 맺은 제2 매매예약이다.

 0 (비교 1) 채무자가 유일한 재산인 부동산에 관하여 가등기의 효력이 소멸한 상태에서 새로 매매계약을 체결하고 말소되어야 할 가등기를 기초로 하여 본등기를 한 행위가 채권자취소권의 대상인 사해행위인지 여부

 - 가등기에 기하여 본등기가 마쳐진 경우, 가등기의 원인인 법률행위와 본등기의 원인인 법률행위가 다르지 않다면 사해행위 요건의 구비 여부는 가등기 원인인 법률행위를 기준으로 하여 판단해야 한다. 

 그러나 가등기와 본등기의 원인인 법률행위가 다르다면 사해행위 요건 구비 여부는 본등기 원인인 법률행위를 기준으로 판단해야 하고 제척지간의 기산일도 본등기의 원인인 법률행위가 사해행위임을 안 때라고 봐야 한다. 

채무자가 유일한 재산인 부동산에 관하여 가등기의 효력이 소멸한 상태에서 새로 매매계약을 체결하고, 말소되어야 할 가등기를 기초로 하여 본등기를 한 행위는 가등기의 원인인 법률행위와 별개로 일반채권자의 공동담보를 감소시키는 것으로, 특별한 사정이 없는한 채권자취소권의 대상인 사해행위이고, 이 때 본등기의 원인인 새로운 매매계약을 기준으로 사해행위 여부나 제척기간 준수 여부를 판단해야 한다. 

 판례의 사안에서, 을과 병의 매매예약에서 매매예약 완결일자를 2004.8.30.로 하고 별도 의사표시 없이 매매가 완결된 것으로 정하였으므로, 병 명의 가등기는 그 원인인 소유권이전등기청구권이 매매예약 완결일인 2004.8.30.부터 10년이 지나 소멸시효가 완성됐으므로 말소되어야 한다. (소이등청이 소멸했으므로 가등기도 말소돼야 함)

그런데 을과 정이 새로 매매계약을 체결하면서 말소되어야 할 병 명의의 가등기를 유용하기로 합의하고 가등기를 기초로 하여 본등기를 해주었다. 이와 같이 본등기의 원인인 을과 정의 매매계약은 가등기의 원인인 을과 병의 매매예약과 다르다. 따라서 을과 병의 종전 매매예약이 아니라 을과 정의 새로운 매매계약을 기준으로 사해행위 요건과 제척기간을 판단해야 한다. 따라서 을과 정의 매매계약은 사해행위로서 취소되어야 하고, 그 원상회복으로 정 명의의 본등기는 말소되어야 한다. (근데 그 가등기를 말소 안 하고 새 매매계약에서 유용하기로 합의했는데, 매매계약이 사해행위로 취소됨) 

 을에 대한 금전채권자 갑은 을을 대위하여 정을 상대로 가등기의 말소를 청구할 수 있다. 을과 정이 말소되어야 할 병 명의의 가등기를 유용하기로 한 합의는 매매계약의 이행방법을 합의한 것에 불과하여 사해행위로 취소되는 을과 정의 매매계약에 포함되고, 매매계약이 취소됨에 따라 그 합의도 취소되었다고 보아야 한다. 따라서 정은 가등기를 유용하기로 한 합의를 이유로 가등기 말소청구에 대항할 수 없다. (매매계약이 취소되면 계약의 일부인 가등기유용합의도 취소됨)

 0 (비교 2) 부동산의 소유자가 제3자와 사이에 새로운 매매예약을 체결하고 그에 기한 소유권이전등기청구권의 보전을 위하여 이미 효력이 상실된 갇으기를 유용하기로 합의하고 실제로 가등기 이전의 부기등기를 마쳤다면, 그 가등기 이전의 부기등기를 마친 제3자로서는 언제든지 부동산 소유자에 대하여 위 가등기 유용의 합의를 주장하여 가등기의 말소청구에 대항할 수 있고, 다만 그 가등기 이전의 부기등기 전에 등기부상 이해관계를 가지게 된 자에 대하여는 위 가등기 유용의 합의 사실을 들어 그 가등기의 유효를 주장할 수는 없다. 

채권자대위권은 채무자의 제3채무자에 대한 권리를 행사하는 것이므로, 제3채무자는 채무자에 대해 가지는 모든 항변사유로 채권자에게 대항할 수 있으나, 채권자는 채무자가 주장할 수 있는 사유 범위 내에서 제3채무자에게 주장할 수 있을 뿐, 채권자와 제3채무자 사이의 독자적인 사정에 기한 사유를 주장할 수는 없다.

가등기유용합의 전에 부동산에 가압류집행을 한 가압채권자(갑)가 부동산 소유자(을)를 대위하여 가등기 이전의 부기등기를 한 자(병)를 상대로 가등기 말소를 청구한 사안에서, 병은 을에게 가등기유용합의로 가등기 말소청구에 대항할 수 있으므로, 채권자대위소송 법리에 따라, 갑의 대위소송에서도 병은 갑에게 대항할 수 있다.