공동저당권이 설정된 부동산의 일반채권자 공동담보액 산정 방법은?

0 사해행위 시 공동담보 책임재산 회복 또는 가액배상 범위 산정

- 사해행위를 이유로 채권자취소권이나 부인권을 행사한 경우, 행위를 하지 않았다면 있었을 책임재산을 회복하도록 하여야 하고, 그보다 더 많은 책임재산을 회복하는 결과를 초래하는 것은 허용되지 않는다. 일반채권자들의 공동담보에 제공되지 않았던 책임재산은 취소나 부인의 범위에서 제외돼야 한다.

- 채무자가 제3자에게 저당권이 설정된 재산을 양도한 경우, 양도한 재산 중에서 일반채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산은 저당권의 피담보채권액을 공제한 나머지 부분이다. 채권자취소나 부인권행사의 대상인 행위는 이와 같이 산정된 일반채권자들을 위한 위한 책임재산의 범위 내에서 성립하므로, 피담보채권액이 양도한 재산의 가액을 초과할 때에는 재산의 양도가 채권자취소나 부인권행사의 대상이 되지 않는다. 

- 채무자 소유인 여러 부동산에 공동저당권이 설정된 경우에 책임재산을 산정할 때 각 부동산이 부담하는 피담보채권액은 민법 368조 규정 취지에 비추어 공동저당권의 목적으로 된 각 부동산의 가액에 비례하여 공동저당권의 피담보채권액을 안분안 금액이라고 보아야 한다. 이는 공동채무자들이 하나의 부동산을 공동소유하면서 전체 부동산에 저당권을 설정한 경우에도 위 법리가 적용된다. 

 - (비교)채무자 소유 부동산과 물상보증인 소유 부동산이 공동저당권으로 설정된 경우에, 물상보증인의 변제자대위권을 감안하면 채무자 소유 부동산이 실제로 부담하는 피담보채권액은 공동저당권의 피담보채권 전액이다. 따라서 물상보증인 소유 부동산과 공동저당권이 설정된 채무자 소유 부동산이 제3자에게 양도됐다면, 채무자 소유 부동산 시가에서 일반채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산(사해행위의 범위)은 채무자 소유 부동산 시가에서 공동저당권 피담보채권액 전부를 공제한 나머지이다. 

-  한편, 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 임차보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니라 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고, 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다. 임차인이 공유자 전원으로부터 상가건물을 임차하고 상가건물임대차보호법 제3조1항에서 정한 대항요건을 갖추어 임차보증금에 관하여 우선변제를 받을 수 있는 권리를 가진 경우에, 상가건물의 공유자 중 1인인 채무자가 처분한 지분 중에 일반채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산은 우선변제권이 있는 임차보증금반환채권 전액을 공제한 나머지 부분이다. 

- 건물 을과 A가 절반씩 공유. 채무자 을과 A로 하여 부산은행에 근저당권설정. 이후에 보증금 4천만원에 B에게 본 건물 임대. 을은 병에게 건물 지분을 매도하는 계약 체결. 당시 건물 지분 가액은 1억7천만원. 병은 이후 근저당권 피담보채무액 1억5500만원 변제하고 말소. 일반채권자 갑은 을과 병의 매매는 사해행위라면서 병을 피고로 해서 매매계약 취소 및 원상회복 구하는 소를 제기.

- 을의 책임재산을 산정할 때, 우선변제권 있는 임차보증금은 불가분채무이므로 을의 건물지분 가액에서 공제해야 함(1억7천-4천=1억3천). 근저당권 피담보채권액도 공제해야 하는데, 이 경우에는 을과 A가 공동채무자로 설정됐으므로 368조 규정을 적용해 을과 A가 피담보채권액을 안분하여 부담하므로 을이 부담하는 피담보채권액은 7,750만원임. 1억3천-7,7500만원이 을의 건물지분액 중에서 일반채권자들의 공동담보로 제공되는 책임재산액.

 0 (관련 판례) 저당권이 설정되어 있는 부동산에 관하여 사해행위 후 변제 등으로 저당권설정등기가 말소되어 사해행위 취소와 함께 가액반환을 명하는 경우, 부동산 가액에서 저당권의 피담보채권액을 공제한 한도에서 가액반환을 해야 한다. 

그런데 그 부동산에 위와 같은 저당권 외에 우선변제권 있는 임차인이 있는 경우에는 임대차계약의 체결시기 등에 따라 임차보증금 공제 여부가 달라질 수 있다. 가령, 사해행위 이전에 임대차계약이 체결되었고 임차인에게 임차보증금에 대해 우선변제권이 있다면, 부동산 가액 중 임차보증금은 일반채권자들의 공동담보에 제공되었따고 볼 수 없으므로, 수익자가 반환할 부동산 가액에서 우선변제권 있는 임차보증금 반환채권액을 공제해야 한다. 

그러나 부동산에 관한 사해행위 이후에 비로소 채무자가 부동산을 임대한 경우에는 그 임차보증금을 가액반환의 범위에서 공제할 이유가 없다. 이러한 경우에는 부동산 가액 중 임차보증금에 해당하는 부분도 일반 채권자의 공동담보에 제공되어 있음이 분명하기 때문이다.

- (관련 판례 2) 주채무자 또는 제3자 소유 부동산에 관하여 채권자 앞으로 근저당권이 설정되어 있고, 부동산의 가액 및 채권최고액이 당해 채무액을 초과하여 채무전액에 대해 채권자에게 우선변제권이 확보되어 있다면, 그 범위 내에서는 채무자의 재산처분 행위가 채권자를 해하지 아니하므로, 채무자가 비록 재산을 처분하는 법률행위를 하더라고 사해행위가 성립하지 않고, 채무액이 부동산 가액 및 채권최고액을 초과하는 경우에는 그 담보물로부터 우선변제 받을 금액을 공제한 나머지 채권액에 대해서만 채권자취소권이 인정된다. 이때 취소채권자가 담보물로부터 우선변제받을 금액은 사해행위 당시를 기준으로 담보물의 가액에서 취소채권자에 앞서는 선순위 담보물권자가 변제받을 금액을 먼저 공제한 다음에 산정해야 한다. 

취소채권자가 채무자 소유 부동산에 관해 근저당권을 설정했는데, 사해행위 당시 채무자에 대해 근로기준법과 근로자퇴직급여보장법에 따라 최우선변제권을 갖는 임금채권이 이미 성립되어 있고, 임금채권자가 우선변제권 있는 임금채권에 기하여 취소채권자의 담보물에 관하여 압류나 가압류 등기를 마치는 등 가까운 장래에 우선변제권을 행사하리라는 점에 대한 고도의 개연성이 있으며, 실제로 가까운 장래에 임금채권자가 그 담보물에 관하여 우선변제권을 행사하여 그 개연성이 현실화한 경우에는, 사해행위 당시 담보물로부터 우선변제를 받을 수 없는 일반채권이 발생할 고도의 개연성이 가까운 장래에 현실화된 것이므로, 그 일반채권도 채권자취소권을 행사할 수 있는 피보전채권이 될 수 있다. 

 이러한 경우 취소채권자가 담보물로부터 우선변제받을 금액은 사해행위 당시를 기준으로 담보물의 가액에서 우선변제권 있는 임금채권액을 먼저 공제한 다음 산정해야 하고, 취소채권자는 그 채권액에서 위와 같이 산정된 담보물로부터 우선변제받을 금액을 공제한 나머지 채권액에 대해서만 채권자취소권이 인정된다.