주임법 대항요건인 주민등록의 역할은

0 주임법 대항요건

- 주민등록은 단순히 주민의 거주관계를 파악하고 인구의 동태를 명확히 하는 것 외에도 주민등록에 따라 공법관계상의 여러 가지 법률상 효과가 나타나게 되는 것으로, 주민등록의 신고는 행정청에 도달하기만 하면 신고의 효력이 생기는 것이 아니라 행정청이 수리한 경우에 비로소 신고의 효력이 발생한다. 따라서 주민등록 신고서를 행정청에 제출했다가 행정청이  이를 수리하기 전에 신고서의 내용을 수정하여 위와 같이 수정된 전입신고서가 수리되었다면 수정된 사항에 따라서 주민등록 신고가 이뤄진 것으로 보는 것이 타당하다. 

담당 공무원이 잘못된 수정을 요구했어도, 갑 스스로 전입신고의 기재 중 호수 표시를 삭제하는 등의 방법으로 전입신고서를 수정하여 제출한 이상 위 전입신고서 제출 시도 시점에 대항력을 취득할 수는 없는 것이다. 

- 주임법상 대항력의 취득요건으로서 주택의 인도는 현실인도뿐만 아니라, 간이인도, 반환청구권의 양도 및 점유개정도 포함된다. 다만, 판례는 점유개정의 경우 주민등록의 공시와 관련하여 대항요건의 효력발생시기에 일정한 제안을 가하고 있다. 즉 제3자로서는 종전 소유자로부터 새로운 소유자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지기 전에는 종전 소유자에서 임차인으로 지위가 변경된 자의 주민등록이 소유권이 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠으므로, 임차인의 주민등록은 소유권이전등기가 마쳐지기 이전에는 임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 새로운 소유자 앞으로 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 매수인과 임차인 사이의 임대차 관계를 공시하는 유효한 공시방법이 되고, 따라서 그 다음날부터 임차인으로서 대항력을 갖는다. (주택 소유자가 주택을 매도하고 해당 주택의 임차인이 되는 경우)

- 주임법 3조1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위해 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다. 

따라서 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의해 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다. 

주민등록상으로는 2013.5.8.부터 소유자 아닌 갑이 C아파트에 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 갑의 주민등록이 소유권이 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로, 위 주민등록은 갑이 전입신고를 한 13.5.3.부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이다. 

- 통상의 경우 등기부상 이해관계를 가지려는 제3자는 등기부를 통해 당해 주택의 표시에 관한 사항과 주택에 관한 권리에 관한 사항을 파악할 수 있으므로, 처음에는 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료되었다가 나중에 다세대주택으로 변경된 경우, 주택에 관해 등기부상 이해관계를 가지려는 제3자는 위와 같이 다가구용 단독주택이 다세대주택으로 변경되었다는 사정을 등기부상 확인할 수 있고, 따라서 지번의 기재만으로 당해 다세대주택에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록한 자가 존재할 가능성을 인식할 수 있다 할 것이므로, 

처음에 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차 건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법상의 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니라 할 것이다. 

 - 주임법 3조 1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼때, 달리 공시방법이 없는 주택임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건을 그 대항력 취득시에만 주비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속하고 있어야 한다. 

위와 같이 주민등록이 대항요건의 존속요건이라고 보는 이상, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 동법 시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의해 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력을 상실한다고 할 것이다. 

그러나 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확하게 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주임법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하기 위한 것으로서, 그 취지가 서로 다르므로, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 재등록이 이뤄짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다. 다만, 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의해 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이뤄지기 전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관해 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대해서는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봐야 한다. 

- (양도담보권과 임차권) 채무의 담보를 위해 채무자가 자기의 비용과 노력으로 신축하는 건물의 건축허가 명의를 채권자 명의로 하였다면, 이는 완성될 건물을 양도담보로 제공하기로 하는 담보권설정의 합의로, 완성된 건물에 관하여 자신 명의로 소유권보존등기를 마친 채권자는 채무자가 변제기를 도과하여 피담보채무의 이행지체에 빠졌을 때에는 담보계약에 의해 취득한 목적 부동산의 처분권을 행사하기 위한 환가절차의 일환으로써 즉 담보권의 실행으로써 채무자에 대해 그 건물의 명도를 구할 수 있다. 

그리고 제3자가 채무자로부터 적법하게 건물의 점유를 이전받아 점유하고 있는 경우에는 그 제3자를 상대로 명도청구를 할 수 있고, 여기의 제3자에는 담보권 설정 후에 대항요건을 갖춘 주택임차인도 당연히 포함된다고 할 것이다.(담보권이 먼저냐 임차권이 먼저냐)

또한 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대해 효력이 생기고, 그 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되나, 이와 같은 대항요건을 갖춘 주택임차인이라고 해도 그에 앞서 담보권을 취득한 담보권자에게는 대항할 수 없고, 그러한 경우에는 그 주택임차인은 그 담보권에 기한 환자절차에서 당해 주택을 취득하는 취득자에 대해서도 자신의 임차권을 주장할 수 없다고 할 것이다. 그리고 이런 법리는 채무의 담보를 위해 부동산의 소유권을 이전하는 양도담보의 경우에도 그대로 타당하다. 

담보권자인 B로서는 그 담보권의 실행을 위해 A로부터 y주택을 임차하여 점유 사용하고 있는 갑에 대해 그 명도를 구할 수 있다고 할 것이고, 갑이 A로부터 Y주택을 임차한 후 이를 인도받아 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추었다 해도 갑이 그러한 사유를 들어 그에 앞서 담보권을 취득한 B에 대해 자신의 임차권을 주장할 수는 없다. 

-  주임법 적용을 받는 임대목적 부동산에 관하여 제3자가 가등기를 하고 그 가등기에 기하여 본등기가 마쳐진 경우에, 임대인과 임차인 사이에 그 가등기 후 그 보증금을 인상하기로 약정했다고 해도, 그 인상분에 대해서는 그 등기권리자에게 대항하지 못한다. 가등기를 하고 그에 기하여 본등기를 마친 경우에는 비록 물권취득의 효력이 가등기 시에 소급하는 것은 아니지만, 가등기가 갖는 순위보전의 효력에 의해 중간처분이 실효되는 효과를 가져오게 되므로, 이와 같은 가등기권자는 임대인의 권리를 승계하는 물권의 취득자와 동일하게 보아야 할 뿐 아니라 가등기 후에 임대인과 임차인 사이에 보증금을 마음대로 올릴 수 있다면 가등기권리자에게 뜻하지 않은 손해를 주어 가등기의 목적을 달성할 수 없게 될 우려가 있기 때문이다. 

본등기를 경료한 병은 갑이 주임법상 대항력을 갖춘 다음 가등기에 기한 본등기를 마쳤으므로 임차주택의 양수인에 해당한다. 다만, 갑은 가등기 전 당초의 임대차보증금 3천만원에 대하여만 임대인의 권리를 승계한 병에게 대항할 수 있을 뿐, 가등기 후 임대인 을과의 약정에 의해 인상된 2천만원에 대해서는 병에게 대항하지 못한다. 

- 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 매각되어 그 선순위 저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하고, 따라서 매수인은 주택임대차보호법 3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않으므로, 매수인에 대해 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다. 

- 매각으로 인해 근저당권이 소멸하고 매수인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다. 

한편, 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 매각받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인해 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 매각부동산의 부담이 현저히 증가한 경우, 매수인으로서는 민집법 127조 1항의 유추적용에 의해 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다. 

 - 주임법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관해 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함되고, 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용 수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제 되기 전에 매매목적물인 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 주임법 3조 1항의 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로, 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다.