임대차 기간 끝난 후에 보증금 돌려받기 위해 목적물 점유한 임차인의 보증금반환채권의 소멸시효는?

<소멸시효 관련>

1. 임차권등기 사안

주임법 3조3에서 정한 임차권등기명령에 따른 임차권등기에 민법 168조 2호에서 정하는 소멸시효 중단 사유인 압류, 가압류, 차처분에 준하는 효력이 있는지 여부

 - 갑이 임차권등기명령을 원인으로 주택임차권등기를 마친 후, 임대차 계약 종료하고 나서 이사를 가서 임차 목적물 점유를 상실했고, 이후 10년간 임대차보증금반환채권을 생하지 않은 사안에서, 이 시간 임대차보증금반환채권이 시효완성으로 소멸됐을까

 - 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않으면, 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다(주임법 3조의3 1항). 주임법은 임차권등기명령의 신청과 집행 등에 관해 가압류에 관한 민사집행법을 준용하고 있다(주임법 3조의3 3항). 임차권등기 후에는 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다고 규정한다(주임법 3조의3 5항).

 - 주임법 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 특정 목적물에 대한 구체적 집행행위나 보전처분의 실행을 내용으로 하는 압류 또는 가압류 가처분과 달리 주택임차인이 주임법에 따른 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 유지하도록 해주는 담보적 기능을 주목적으로 한다. 비록 민집법 가압류 절차 규정을 준용하지만 이는 일련의 절차가 비슷한 데서 비롯된 것일뿐 이를 이유로 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 본래의 담보적 기능을 넘어서 채무자의 일반재산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 처분의 성질을 가진다고 볼 수 없다. ---> 그렇다면 임차권등기명령에 따른 임차권등기에는 민법 168조 2호에서 정하는 소멸시효중단사유인 압류 또는 가압류 가처분에 준하는 효력이 있다고 볼 수 없다. 

- 따라서 원고가 이 사건 임대차 기간이 만료된 후에도 이 사건 건물을 계속해 직접 또는 간접적으로 점유함으로써 사실상 지배를 계속 유지한 것으로 볼 수 없으므로, 이 사건 소는 그로부터 10년이 지나 제기됐으므로 임대차보증금반환채권은 시효가 완성돼 소멸했고, 원고의 청구는 기각하여야 한다. 

 

2. 유체동산 가압류와 소멸시효의 중단

- 가압류에 의한 시효중단의 효과는 언제 발생하는지 규정은 없다. 다만 민사소송법 265조와 248조를 준용하면 재판상 청구와 유사하게 가압류 신청한 때에 시효중단의 효력이 생긴다고 봐야 한다. 가압류결정을 집행한 경우 가압류에 의한 시효중단의 효력은 가압류의 집행보전의 효력이 존속하는 동안 계속된다. 그러나 유체동산에 대한 가압류의 집행절차에 착수하지 않은 경우에는 시효중단의 효력이 없고, 그 집행절차를 개시했으나 가압류할 동산이 없어 집행불능이 된 경우에는 집행절차가 종료된 때부터 시효가 새로 진행한다. 가압류결정은 있었는데 집행을 하지 않았다면 시효가 중단되지 않은 것을 봐야 한다. 

 

3. 임차인이 임대기간 종료 후 목적물을 계속 점유한 사안

소멸시효제도의 존재이유와 취지, 임대차기간이 끝난 후 보증금반환채권에 관계되는 당사자 사이의 이익형량, 주임법 4조2항의 입법취지를 종합하면, 주임법에 따른 임대차에서 그기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우에는 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다고 봐야 한다. 

- ①소멸시효가 완성되려면 권리의 불행사라는 사실상태가 일정기간 계속되어야 한다. 채권을 일정기간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성되지만, 채권을 계속 행사하고 있다고 볼 수 있으면 소멸시효가 진행하지 않는다. 채권의 행사 방법은 채무자에 대한 직접적인 이행청구 외에도 변제수령, 상계, 소송상 청구 및 항변으로 채권을 주장하는 경우 등 채권이 가지는 다른 여러가지 권능을 행사하는 것도 포함한다. ---> 따라서 채권을 행사하여 실현하려는 행위를 하거나 이에 준하는 것으로 평가할 수 있는 객관적 행위 모습이 있으면 권리를 행사한다고 보는 것이 소멸시효 제도의 취지에 부합한다. 

임대차에서, 임대차 종료 후에 발생한 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계이다. 임차인이 임대차 종료 후에 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하는 것은 임대인에 대한 보증금반환채권에 기초한 권능을 행사한 것으로, 보증금을 반환받으려는 계속적인 권리행사의 모습이 분명하게 표시되었다고 볼 수있다. --> 따라서 임대차 종료 후에 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 경우, 보증금반환채권에 대한 권리를 행사하는 것으로 봐야 하고, 임차인이 임대인에 대해 직접적인 이행청구를 하지 않았다고 해서 권리의 불행사라는 상태가 계속됐다고 볼 수 없다.

 - ② 임차인의 보증금반환채권과 동시이행관계에 있는 임대인의 임차목적물 반환청구권은 소유권 등 물권에 기초하는 경우가 많으므로 임대인이 적극적으로 권리를 행사하는지와 관계없이 그 권리가 시효로 소멸하는 경우는 거의 없다. 만일 임차인이 임대차 종료 후에 보증금을 반환받기 위해 목적물을 계속 점유하여 적극적인 권리행사의 모습을 보이고 있는데도, 보증금반환채권이 시효로 소멸한다면, 임차인은 목적물 반환 의무를 그대로 부담하면서 임대인에 대한 보증금반환채권만 상실하게 된다. 이는 보증금반환채무를 이행하지 않은 임대인이 목적물에 대한 자신의 권리를 그래도 유지하면서 보증금반환채무만을 면할 수 있게 하는 결과가 되어 부당하다. 이러한 소멸시효 진행의 예외는 임차인이 임대차 종료 후에 목적물을 적법하게 점유하는 기간으로 한정되고, 임차인이 목적물을 점유하지 않거나 동시이행항변권을 상실해 정당한 점유권원을 갖지 않는 경우에까지 인정되는 것은 아니다. ---> 따라서 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 임차인의 보증금 반환채권에 대해 소멸시효가 진행하지 않는다고 봐도 그채권에 관계되는 당사자 사이의 이익 균형에 반하지 않는다. 

 - ③주임법 4조 2항은 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정한다. 상가건물임대차보호법도 마찬가지다. 이는임대차 기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다. ---> 따라서 임대차 기간이 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인 목적물을 점유하는 동안 위 규정에 따라 법정임대차관계가 유지되고 있는데도 임차인의 보증금반환채권은 그대로 시효가 진행하여 소멸할 수 있다고 한다면, 이는 위 규정의 입법취지를 훼손하는 결과를 가져오게 되어 부당하다. 

 

 

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