미등기 부동산 매수인의 권리는?

0 소유권에 기한 물권적 청구권

소유권 내용의 실현이 방해받은 경우에는 소유권에 기한 물권적 청구권이 인정된다. 213조 소유물반환청구권, 214조 소유물방해제거청구권과 소유물방해예방청구권.

0 소유물반환청구권

소유자는 그 소유에 속하는 물건을 점유한 자에 대해 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다(213조)

소유물반환청구권을 행사할 수 있는 자는 소유자이다. 소유자는 법적 의미에서의 소유자를 말한다. 소유권을 상실한 전 소유자, 명의신탁자, 등기를 갖추지 않은 부동산매수인은 반환청구권이 없다. 

등기를 갖추지 않은 부동산매수인은 소유자가 아니므로 소유물반환청구권을 행사할 없으며, 매도인의 소유물반환청구권을 대위행사할 수 있을 뿐이다. 

공유자는 공유물을 점유하고 있는 제3자에 대해 자기에게 그 전부의 반환을 청구할 수 있다는 것이 판례이다. 합유자도 보존행위는 단독으로 할 수 있으므로(272조 단서) 합유자  각자가 반환청구를 할 수 있다. 반면, 총유에서 비법인사단의 구성원 개인은 보존행위로 반환청구를 할 수 없다. ---> 지분권설

반환청구의 상대방은 사실심 변론종결 당시의 점유자이다.

불법점유를 이유로 하여 부동산의 인도를 청구를 하는 경우 현실적인 점유자를 상대로 하여야 하는 것과 달리, 약정에 의해 부동산의 인도를 청구하는 경우에는 그 상대방이 직접점유자로 제한되지 아니하고 간접점유자를 상대로 하는 청구도 허용된다. 다만, 다른 사람의 직접점유로 인해 상대방의 인도의무의 이행이 불가능해진 경우에는 그 상대방에 대한 부동산의 인도청구는 허용되지 아니한다. 

판례는 공동점유자도 각 지분의 범위 내에서 소유물반환의무를 부담하므로 반드시 공유자 전원을 상대로 반환청구를 해야 하는 것은 아니라고 본다. 즉, 공유물의 반환 또는 철거에 관한 소송은 필수적 공동소송이 아니다. 

**점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다(213조 단서) 점유할 권리란 점유를 내용으로 하거나 수반하는 물권(지상권 전세권 질권 유치권 등), 채권(임대차, 임치 등), 동시이행항변권 등을 말한다. 취득시효 완성자도 그 소유자에 대한 관계에서 점유할 권리를 가진다. 

토지 매수인이 아직 소이등을 경료받지 못했다 해도 매매계약의 이행으로 그 토지를 인도받은 때에는 매매계약의 효력으로서 이를 점유 사용할 권리가 생기게 된 것으로 보아야 하고, 또 매수인으로부터 위 토지를 다시 매수한 자는 위와 같은 토지의 점유사용권을 취득한 것으로 봐야 한다. 따라서 매도인은 매수인으로부터 다시 위 토지를 매수한 자에게 토지 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사하거나 그 점유 사용을 법률상 원인이 없는 이익이라고 하여 부당이득반환청구를 할 수 없다. ---------> 그리고 이러한 법리는 대물변제 약정에 의해 매매와 같이 부동산의 소유권을 이전받게 되는 자가 이미 당해 부동산을 점유 사용하고 있거나 그로부터 다시 이를 임차하여 점유사용하고 있는 경우에도 마찬가지로 적용된다.-------> 연립주택 신축공사 수급인이 도급인으로부터 공사대금 지급에 갈음하여 이전받기로 한 연립주택 일부를 소이등을 경료받지 않은 상태에서 제3자에게 임대한 경우, 소유자인 건축주는 위 제3자에게 소유권에 기한 명도청구나 부당이득반환청구를 할 수 없고, 수급인이 건축주의 소이등의무와 동시이행관계에 있는 금전지급의무를 이행하지 않고 있다 해도 마찬가지라고 한 사안. 

유치권자로부터 유치물을 유치하기 위한 방법으로 유치물의 점유 내지 보관을 위탁받은 자는 특별한 사정이 없는 한 점유할 권리가 있음을 들어 소유자의 소유물반환청구를 거부할 수 있다. 

종전부터 자연발생적으로 또는 도로예정지로 편입되어 사실상 일반공중의 통행로로 사용되어 온 토지의 소유자가 그 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기한 것으로 볼 경우에도, 일반공중의 통행을 방해하지 않는 선에서는 토지소유자로서 그 토지를 처분하거나 사용수익할 권능을 상실하지 않는다고 할 것이므로, 그 토지를 불법점유하고 있는 제3자에 대해 물권적 청구권을 행사하여 토지의 반환 내지 방해의 제거 예방을 청구할 수 있다. 다만, 특별한 사정이 없는 한 토지소유자는 그 이후에도 토지를 독점적 배타적으로 사용수익할 수는 없고 따라서 제3자가 토지를 불법점유했다고 해도 이로 인해 토지소유자에게 어떠한 손실이 생긴다고 할 수 없어 그 점유로 인한 부당이득의 반환을 청구할 수 없다. (토지소유권은 인정하지만, 독점적 배타적 사용수익 할 수는 없므로 불법점유 당해도 손실 있다고 할 수 없으니까 부당이득반환청구 못한다)

0 소유물방해제거청구권(214조 전문)

방해제거청구권자는 현재의 소유자이다. 소유권 내용의 실현이 점유상실 이외의 방법으로 방해 받고 있는 자이다.

 등기말소청구에서 상대방으로 되는 자는 현재의 등기명의인이다. 

건물의 소유를 통하여 대지를 점유하는 경우에 건물철거청구의 상대방은 대지인도청구의 상대방과 분리될 수 없는데, 건물 철거는 건물을 멸실시키는 처분행위이므로, 그 청구의 상대방은 그 건물을 철거할 수 있는 권능, 즉 처분권을 가지는 자(원칙적으로는 건물의 소유자)이어야 한다. 다만, 그 건물을 매수하여 점유하고 있는 자는 등기부상 아직 소유자로서의 등기명의가 없다 해도 그 권리의 범위 내에서 그 점유 중인 건물에 대해 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있으므로 그 건물의 건립으로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 위와 같은 지위에 있는 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있다.(타인의 토지 위에 건립된 건물로 인하여 그 토지의 소유권이 침해되는 경우, 그 건물을 철거할 의무가 있는 사람은 그 건물의 소유권자나 그 건물이 미등기건물일 때에는 이를 매수하여 법률상 사실상 처분할 수 있는 지위에 있는 사람이다.)

$$$$$$$$$ 미등기 부동산매수인은 매매계약의 효력으로서 그 부동산에 대한 점유 사용권을 가진다. 따라서 미등기 부동산매수인은 213조 점유할 권리가 있어 반환을 거부할 수 있고, 점유할 권리가 있으므로 불법점유로 인한 부당이득을 반환할 필요도 없다. 

$$$$$$$ 미등기 건물매수인은 점유 중인 건물에 대해 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있으므로, 토지소유자는 그에게 건물철거를 구할 수 있다.(건물 소유권자에게도 건물철거 구할 있음)

 소유권에 기한 방해배제청구권에서 방해란 점유 이외의 방법으로 소유권의 내용이 타인의 개입에 의해 실현되지 못하는 상태를 말하는 것으로, 그 방해는 현재에도 지속되고 있는 침해를 의미하고, 법익 침해가 과거에 일어나서 이미 종결된 경우에 해당하는 손해의 개념과는 다르다 할 것이어서, 소유권에 기한 방해배제청구권은 방해결과의 제거를 내용으로 하는 것이 되어서는 아니되며, 현재 계속되고 있는 방해의 원인을 제거하는 것을 내용으로 한다.(토지에 쓰레기 매립한 사안. 쓰레기 매립은 소유권자의 손해에 해당하므로 손해배상을 청구할 일이지, 그 쓰레기가 현재 소유권에 대해 별도의 침해를 지속하고 있다고 볼 수 없으므로 소유권에 기한 방해배제청구를 행사할 수는 없다)

민법 214조에는 소유자가 침해자에 대하여 방해제거행위 또는 방해예방행위를 하는데 드는 비용을 청구할 수 있는 권리는 포함되지 않았으므로, 소유자가 214조에 기해 방해배제 비용 또는 방해예방 비용을 청구할 수는 없다. 

소유자가 자신의 소유권에 기해 실체관계에 부합하지 아니하는 등기의 명의인을 상대로 그 등기의 말소를 구하거나 진정명의회복을 청구하는 경우에, 그 권리는 물권적 청구권으로서의 방해배제청구권(214조) 성질을 가진다. 그러므로, 소유자가 그 후에 소유권을 상실함으로써 이제 등기말소 등을 청구할 수 없게 됐다면, 이를 위와 같은 청구권의 실현이 객관적으로 불능이 되었다고 파악하여 등기말소 등 의무자에 대해 그 권리의 이행불능을 이유로 390조 손해배상청구권을 가진다고 할 수 없다. 390조에서 정하는 채무불이행을 이유로 하는 손배청구권은 계약 또는 법률에 기해 이미 성립하여 있는 채권관계에서 본래의 채권이 동일성을 유지하면서 그 내용이 확장되거나 변경된 것으로서 발생한다. 그러나 위와 같은 등기말소청구권 등의 물권적 청구권은 그 권리자인 소유자가 소유권을 상실하면 이제 그 발생의 기반이 아예 없게 되어 더 이상 그 존재 자체가 인정되지 아니하는 것이다. (갑 소유 토지에 대해 을 앞으로 소보등이 경료되었고 이에 터잡아 병 앞으로 소이등이 경료됐는데, 갑이 을과 병을 상대로 각 등기말소를 구하는 소를 제기하여 을에 대해서는 승소했으나 병에 대해서는 등기부취득시효 완성을 이유로 패소 확정됐다면, 갑이 을을 상대로 불법행위를 이유로 소유권상실로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고, 갑은 을을 상대로 물권적 청구권인 말소등기청구권의 이행불능으로 인한 전보배상청구권은 인정되지 않는다.)

***** 건물로부터 퇴거청구

건물의 소유자가 그 건물의 소유를 통해 타인 소유의 토지를 점유하고 있다 해도 그 토지 소유자로서는 그 건물의 철거와 그 대지부분의 인도를 청구할 수 있을 뿐, 자기 소유 건물을 점유하고 있는 자에게 그 건물에서 퇴거할 것을 청구할 수는 없다. 

건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못해 토지소유자가 건물소유자에게 당해 건물의 철거 및 대지의 인도를 청구할 수 있는 경우에라도, 건물 소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있다면 토지소유자는 그 건물 점유를 제거하지 아니하는 한 위 건물 철거 등을 실행할 수 없다. 따라서 그 때 토지소유권은 위와 같은 점유에 의해 그 원만한 실현을 방해당하고 있다고 할 것이므로, 토지소유자는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에 대해 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있다. --------> 그리고 이는 건물점유자가 건물소유자로부터 임차인으로서 그 건물임차권이 이른바 대항력을 가진다고 해서 달라지지 않는다. 건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고, 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로 이로써 토지소유권을 제약할 수 없고, 토지에 있는 건물에 대해 대항력 있는 임차권이 존재한다고 해도 이를 토지소유권자에 대해 대항할 수 있는 토지사용권이라고 할 수는 없다. 즉, 건물에 관한 임차권이 대항력을 갖춘 후에 그 대지의 소유권을 취득한 사람은 622조 1항이나 주임법 3조1항 등에서 그 임차권의 대항을 받는 것으로 정해진 제3자에 해당한다고 볼 수 없다. 

건물 소유자가 건물의 소유를 통해 타인 소유 토지를 점유하고 있다고 해도 토지 소유자로서는 건물의 철거와 대지 부분의 인도를 청구할 수 있을 뿐, 자기 소유의 건물을 점유하고 있는 사람에 대해 건물에서 퇴거할 것을 청구할 수 없다. 이런 법리는 건물이 공유관계에 있는 경우에 건물의 공유자에 대해서도 마찬가지로 적용된다. 그 이유는 다음과 같다 

모든 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용수익할 수 있다(263조). 공유자가 공유물에 대해 가지는 공유지분권은 소유권의 분량적 일부이지만 하나의 독립된 소유권과 같은 성질을 가지므로 공유자는 소유권의 권능에 속하는 사용수익권을 갖는다. 설령 공유자 중 1인이 공유물을 독점적으로 점유해 사용수익한다고 해도 공유자 아닌 제3자가 공유물을 무단으로 점유하는 것과는 다르다. 따라서 공유자가 건물을 점유하는 것은 그 소유지분과 관계없이 자기 소유의 건물에 대한 점유로 보아야 하고 소유 지분을 넘는 부분을 관념적으로 분리해 그 부분을 타인의 점유라고 볼 수는 없다. 

토지 소유자는 토지 소유권에 기한 방해배제청구권의 행사로써 그 지상 건물의 철거와 해당 토지의 인도를 구할 수 있을 뿐이고 건물의 점유 자체를 회복하거나 건물에 관한 공유자의 사용관계를 정할 권한이 없다. 토지 소유자로 하여금 그 지상 건물 공유자를 상대로 퇴거 청구를 할 수 있도록 허용한다면 토지 소유자가 건물의 점유 자체를 회복하도록 하거나 해당 건물에 관한 공유자의 사용관계를 임의로 정하게 하는 결과를 가져오게 된다. 

소유 지분의 범위에서 철거를 명하는 확정판결을 받은 공유자가 계속하여 건물을 점유하는 것은 토지 소유자가 건물 전체의 철거를 명하는 확정판결을 받지 못하여 철거집행이 불가능한 상황에 따른 반사적 효과에 지나지 않는다. 토지소유자로서는 건물 전체에 대해 철거에 관한 집행권원을 확보하여 곧바로 집행에 들어가거나 철거집행 전까지 토지 점유에 관한 부당이득반환 등을 청구하는 방법으로 권리 구제를 받을 수 있다. 

0 점유자와 회복자의 관계

물건의 정당한 점유할 권리 없이 점유한 자로부터 그 반환을 받는 과정에서 세가지 문제가 발생하고 민법은 이를 규율한다. 201조는 그 물건에서 생긴 과실에 관해 선의점유자에 한해 그 취득을 인정하고 악의점유자는 이를 반환토록 한다. 202조는 점유물이 점유자의 책임있는 사유로 멸실 훼손된 경우에 선의의 자주점유자는 현존이익의 범위에서 배상하면 되는 것으로 그 책임을 경감한다. 203조는 점유자가 그 물건에 지출한 필요비와 유익비에 대해 회복자에게 그 상환을 청구할 수 있는 것으로 한다. 

민법 203조 2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아서 소유자의 소유물반환청구에 응해야 할 의무가 있는 경우에 성립하는 것으로, 이 경우에 점유자는 그 비용을 지출할 당시 소유자가 누구였는지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대해 비용상환청구권을 행사할 수 있으나, ------> 점유자가 유익비를 지출할 당시에 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이다. 따라서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대해 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐, 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대해 203조 2항에 따른 지출비용 상환을 구할 수 없다. (임차인이 볼링장으로 사용하다가 경매로 임차건물이 이전된 경우, 임차인은 임대인에게 626조 2항에 의거해 비용상환을 청구할 수 있을 뿐, 203조2항을 근거로 매수인에게 상환을 구할 수 없다)

점유자의 필요비 또는 유익비상환청구권은 점유자가 회복자로부터 점유물의 반환을 청구받거나 회복자에게 점유물을 반환한 때에 발생하고, 그 때 변제기에 이르러 회복자에 대해 이를 행사할 수 있다. ----> 203조 유익비에 의한 유치권 성립시기는 점유물 반환 시임. 민법 임대차 관계에서 발생하는 비용상환청구권을 근거로 발생하는 유치권의 성립 시기는 필요비는 지출 즉시에 유익비는 임대차 종료시이다. 

과실수취권이 없는 악의점유자는 회복자에게 통상의 필요비 상환을 청구할 수 있다. 

유익비의 상환 범위는 점유자 또는 임차인 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 회복자 또는 임대인이 선택하는 바에 따라 정하여진다. 따라서 유익비 상환의무자인 회복자 또는 임대인의 선택권을 위하여 그 유익비는 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액을 모두 산정해야 한다. 

점유자가 점유물 반환 이외의 원인으로 물건의 점유자 지위를 잃어 소유자가 그를 상대로 물권적 청구권을 행사할 수 없게 됐다면, 그들은 더 이상 민법 203조가 규율하는 점유자외 회복자 사이의 관계에 있지 않으므로, 점유자는 위 조항을 근거로 비용상환청구권을 행사할 수 없고, 다만 비용 지출이 사무관리에 해당할 경우에 그 상환을 청구하거나(739조) 자기가 지출한 비용으로 물건 소유자가 얻은 이득의 존재와 범위를 증명하여 반환청구권(741조)을 행사할 수 있을 뿐이다.