무권리자의 제3자에 대한 처분행위를 추인 안 했는데, 제3자가 등기부취득시효를 완성한 경우, 원소유자의 구제수단은?

0  무권대리 행위

무권대리 행위는 그 효력이 불확정 상태에 있다가 본인의 추인 유무에 따라 본인에 대한 효력 발생 여부가 결정된다. 그 추인은 무권대리행위가 있음을 알고 그 행위의 효과를 자기에게 귀속시키도록 하는 단독행위로서, 그 의사표시에 특별한 방식이 요구되는 것은 아니므로, 명시적 묵시적 방법으로 할 수 있으며, 무권대리인이나 무권대리행위행위 상대방에게도 할 수 있다. 다만, 132조 단서상 무권대리인에게 추인의 의사표시를 한 때에는 상대방이 그 사실을 안 때에만 추인의 효력이 인정된다.

0 무권리자의 처분행위

 타인의 권리를 처분할 권한이 없는 자가 타인의 권리를 자신의 이름으로 처분하는 것이다. 권리를 처분하는 것으로, 타인의 권리에 관하여 자신의 이름으로 의무를 부담하는 것(채권계약, 569조)과는 구별된다. 

판례는 무권리자의 처분행위에 대해 권리자가 추인할 수 있다고 본다. 무권리자가 타인의 권리를 자기의 이름으로 또는 자기의 권리(위조)로 처분한 경우, 권리자는 후일 이를 추인함으로써 그 처분행위를 인정할 수 있는데, 이는 권리자가 자신의 법률관계를 스스로의 의사에 따라 형성할 수 있다는 사적자치의 원칙에 비추어 당연하다.  추인은 명시적 묵시적으로 할 수 있고, 상대방 또는 무권리자 어느 쪽에 해도 무방하다.

1) 추인한 경우

권리자가 추인을 하면 그 처분의 효력이 권리자에게 미친다. 무권리자 처분에 대한 권리자의 추인은 무권대리의 추인에 관한 민법 130조, 132조 등을 유추 적용할 수 있다. 따라서 무권리자의 처분이 계약이 이뤄진 경우에 권리자가 이를 추인하면, 원칙적으로 계약의 효과가 계약을 체결했을 때로 소급하여 권리자에게 귀속된다고 봐야 한다. 

 이에 따라, 무권리자가 처분행위로 얻은 이득은 처음부터 법률상 원인없는 것이 되고, 권리자는 무권리자에게 그 이득을 부당이득으로 반환받을 수 있다. 

2) 추인하지 않은 경우

계약의 효력이 권리자에게 무효이다. 진정한 권리자는 소유권에 기해 무권리자로부터 소이등을 마친 제3자에게 그 소이등말소를 청구하고, 목적 부동산의 인도를 구할 수 있다. 

제3자는 무권리자에게 570조 타인권리 매매로 인한 담보책임(이행불능 당시의 시가를 표준으로 하여 이행이익 배상)을 물을 수 있고, 390조 채무불이행에 따른 손해배상청구(이행불능 당시 시가 상당액)를 할 수도 있다. 

**** 추인 거절 시 무권리자에 대한 부당이득반환 청구 관련

 - ①권리자가 추인을 거절하면 매매 목적물의 소유권은 권리자에게 복귀하므로 권리자는 아무런 손해가 없다(등기는 물권의 효력발생요건이지 존속요건이 아니므로). 권리자는 무권리자와 제3자 사이 매매로 인한 처분대금을 부당이득으로 반환 받을 수 없다. 권리자는 손해가 없으니까. 

 - ②제3자 보호규정이 있는 경우에는 사정이 달라진다. 부동산실명법 4조 3항은 신탁부동산을 매수한 제3자 보호규정을 두고 있다. 따라서 수탁자가 신탁 부동산을 권한없이 제3자에게 처분했다면, 그 처분과 동시에 그 부동산의 소유권은 제3자에게 귀속되고, 신탁자는 소유권을 상실한다. 이 때 신탁자의 손해와 수탁자의 이익은 상당인과관계가 인정되므로, 신탁자는 수탁자에게 부동산 처분대금을 741조로 반환받을 수 있다. 

 친일재산특별환수법의 제3자 보호규정도 마찬가지다. 

- ③제3자가 등기부취득시효로 소유권을 취득한 경우도 또 다르다. 무권리자가 제3자에게 부동산을 처분해 소이등까지 해준 경우, 이 때까지는 권리자는 소유권을 상실하지 않았고, 무권리자의 처분으로 어떠한 손해도 입지 않았으므로 무권리자에게 처분대금의 부당이득 반환을 청구할 수 없다. 

  그런데, 이로부터 10년이 도과해 제3자가 등기부취득시효를 완성해 소유권을 취득한 경우, 권리자는 소유권을 상실하는 손해를 입었지만 무권리자에게 처분대금을 부당이득으로 반환청구할 수 없다. 제3자가 소유권을 취득한 것은 민법 245조2항에 따른 물권변동의 효과일뿐, 무권리자와 체결한 매매계약의 효력과는 직접 관계가 없으므로, 무권리자가 제3자와의 매매계약에 따라 대금을 받음으로써 이익을 얻었다고 해도 이로 인해 원소유자에게 손해를 가한 것이라고 볼 수도 없기 때문이다. 

 원소유자가 무권리자에게 750조 불법행위 손해배상을 청구하는 것을 별개이다. 

 

0 잔대금 자동해제특약 관련

이행지체에 의한 법정해제권의 발생요건을 경감하는 특약은 유효하다. 최고없이도 해제할 수 있게 하거나, 최고는 물론 해제의 의사표시도 없이 자동적으로 해제된 것으로 간주하는 특약도 가능하다. 이러한 특약은 채무자에게 불리한 결과가 되므로, 신의성실의 원칙에 따라 특약의 내용을 엄격히 해석해야 한다. 

 판례는 "부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도, 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소이등의무는 동시이행관계에 있으므로 매도인이 잔대금 지급기일에 소이등에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매매계약이 해제된다고 보아야 하고, 매수인이 그 약정 기한을 도과했어도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금 미지급으로 계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다"고 한다. 

매도인이 잔대금 지급 기일에 등기서류를 준비해 공인중개사 사무소에 방문해서 이행지체에 빠지게 한 다음에 그 날 자동해제해야 한다. 만약, 매도인이 잔대금 지급일에 등기서류 준비도 없이 맨 몸으로 중개사 사무소에 갔다면 자동해제특약은 그 날로 실효되고, 이 후에 계약을 해제하고 싶다면 544조 요건을 충족해야 한다. 

 *** 중도금 연계 자동해제 특약, 후발적 자동해제특약(매수인이 수회 채무불이행을 해서 잔금 기일을 유예해주면서 또 이행하지 않으면 자동해제한다고 약정)의 경우에 채무자는 동시이행항변권권을 행사할 수 없음.