동일인 소유 토지와 건물에 공동저당권 설정 후에 건물 철거하고 새로 지었다면 법정지상권 생길까

0

법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인해 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의해 그 지상에 건물을 건축 중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 해도 건물의 규모와 종류가 외형상 완성될 건물을 예상할 수있을 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 담보권 실행을 위한 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추면 법정지상권이 성립하며, 비록 그 건물이 미등기라 해도 법정지상권의 성립에는 아무런 지장이 없다. 

왜냐하면 저당권 설정 당시 위와 같은 정도로 건축이 진전되어 있는 경우에는 저당권자로서는 완성될 건물을 예상할 수 있으므로 법정지상권을 인정해도 불측의 손해를 입는 것이 아니며, 사회경제적으로도 건물을 유지할 필요가 인정되기 때문이다. 

0

대지에 관하여 저당권이 설정될 당시 그 지상에 동일 소유자에 속하는 건물이 존재한 이상 그 후 대지에 관한 저당권이 실행되기 전에 건물을 개축 증축하는 경우는 물론이고 건물이 멸실되거나 철거한 후 신축 재축된 경우에도 새 건물을 위한 법정지상권은 성립하고, 이 경우 구 건물과 새 건물 사이에 동일성이 있음을 요하거나 저당권 설정 후에도 계속하여 대지와 건물의 소유자가 동일할 것을 요하는 것은 아니다. 

다만, 그 법정지상권의 내용인 존속기간, 범위 등은 저당권 설정 당시의 구 건물을 기준으로 하여 그 이용에 일반적으로 필요한 범위 내로 제한된다. 

0 공동저당과 건물의 신축

동일인 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는, 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 특별한 사정이 없는 한, 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다.

그 이유는 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 경우에는, 처음부터 지상 건물로 인하여 토지의 이용이 제한받는 것을 용인하고 토지에 대하여만 저당권을 설정하여 법정지상권의 가치만큼 감소된 토지의 교환가치를 담보로 취득하는 것과 달리, 공동저당권자는 토지 및 건물 각각의 교환가치 전부를 담보로 취득한 것으로서 저당권의 목적이 된 건물이 그대로 존속하는 이상은 건물을 위한 법정지상권이 성립해도 그로 인하여 토지의 교환가치에서 제외된 법정지상권의 가액 상당 가치는 법정지상권이 성립하는 건물의 교환가치에서 되찾을 수 있어 궁극적으로 토지에 관하여 아무런 제한이 없는 나대지로서의 교환가치 전체를 실현시킬 수 있다고 기대하지만, 건물이 철거된 후 신축된 건물에 토지와 동순위의 공동저당권이 설정되지 아니하였는데도 그 신축건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 해석하면 공동저당권자가 법정지상권이 성립하는 신축건물의 교환가치를 취득할 수 없게 되는 결과 법정지상권의 가액 상당 가치를 되찾을 길이 막혀 위와 같은 당초 나대지로서의 토지의 교환가치 전체를 기대하여 담보를 취득한 공동저당권자에게 불측의 손해를 입게 하기 때문이다.  

0

법정지상권은 저당권 설정 당시에 동일인의 소유에 속하는 토지와 건물이 저당권의 실행에 의한 경매로 인해 각기 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 건물의 소유를 위하여 인정되는 것으로, 이는 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상건물에 대하여 공동저당권이 설정되었으나 그 중 하나에 대하여만 경매가 실행되어 소유자가 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다.

다만, 위와 같이 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축되어 두 건물 사이의 동일성이 부정되는 결과 공동저당권자가 신축건물의 교환가치를 취득할 수 없게 되었다면, 공동저당권자의 불측의 손해를 방지하기 위하여, 저당물의 경매로 인해 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 볼 것이나,

토지와 함께 공동근저당권이 설정된 건물이 그대로 존속함에도 사실과 달리 등기부에 멸실의 기재가 이뤄지고 이를 이유로 등기부가 폐쇄된 경우, 저당권자로서는 멸실 등으로 인해 폐쇄된 등기기록을 부활하는 절차 등을 거쳐 건물에 대한 저당권을 행사하는 것이 불가능한 것이 아닌 이상, 저당권자가 건물의 교환가치에 대해 이를 담보로 취득할 수 없게 되는 불측의 손해가 발생한 것은 아니라도 봐야 하므로, 그 후 토지에 대하여만 경매절차가 진행된 결과 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되었다면 그 건물을 위한 법정지상권은 성립한다 할 것이고 단지 건물에 대한 등기부가 폐쇄되었다는 사정만으로 건물이 멸실된 경우와 동일하게 취급하여 법정지상권이 성립하지 아니한다고 할 수는 없다.