경매개시결정등기 전에 소유권 취득한 제3취득자가 경매 매수인이 된 경우이 등기촉탁절차는?

0 경매에 관한 등기

경매개시결정등기절차와 매각으로 인한 소유권이등기절차로 나눌 수 있다.

0 경매개시결정등기

 등기관은 다수의 채권자 전부를 등기기록에 기록해야 하며, 000외 0명 식으로 일부만 기록해서는 안 된다. 따라서 채권자가 선정자라 하여도 선정자 목록에 의하여 전부를 기록해야 한다. 등기기록에 일부만 기록한 것을 등기관이 발견한 때에는 32조 2항에 따라서 직권 경정한다. 

- 등기권리자 및 의무자의 표시. 등기권리자는 채권자를, 등기의무자는 부동산소유자를 신청정보의 내용으로 제공한다. 

가압류 등기 후에 제3자에게 소유권이 이전된 후 가압류채권자가 집행권원을 얻어 강제경매개시결정등기를 촉탁을 하는 경우에는, 가압류 당시의 소유권의 등기명의인을 등기의무자로 하여도 수리할 수 있다. 

0 매각을 원인으로 하는 등기

매각대금을 완납한 후에 행하는 이후의 등기절차.

- 촉탁할 등기의 종류. 법원은 ①매수인 앞으로의 소유권이전등기, ②매수인이 인수하지 않는 부동산 위의 부담기록등기의 말소, ③경매개시결정등기의 말소를 촉탁한다. 동일한 촉탁정보에 세 가지 등기를 일괄촉탁한다.

 - 촉탁정보의 내용. 등기원인은 강제경매로 인한 매각을, 등기연월일은 매각대금 완납일을 촉탁정보의 내용으로 등기소에 제공한다.

(등기의무자 표시) 매각으로 인한 소유권이전등기의 등기의무자는 경매등기 후에 제3자에게 소유권이 이전됐더라도 경매개시결정등기 당시이 소유명의인을 등기소에 제공한다.

 (등기권리자 표시) 원칙적으로 매수인이 등기권리자이다. 매각허가 결정 이후에 매수인의 지위를 제3자에게 이전하여 그 제3자가 매각대금을 납부한 경우라도 법원은 매수인을 위하여 소유권이전등기를 촉탁해야 한다. 

매수인이 매각대금 납부 전에 사망했다면, 매수인의 상속인이 대금을 납부했다면 직접 상속인 명의로 소이등을 촉탁한다. 매수인이 매각대금 납부 후에 사망했다면, 납부 즉시 소유권을 취득하므로, 먼저 피상속인 앞으로 이전등기를 촉탁하고 그 후에 상속인 명의로 상속등기를 해야 한다. 다만, 실무에서는 사망자 앞으로 등기촉탁을 할 수 없으므로, 상속증명서면을 첨부정보로 등기소에 제공하여 직접 상속인 명의로 등기촉탁한다 

(경매개시결정등기 전에 소유권 취득한 제3취득자가 매수인이 된 경우) 경매개시결정등기의 말소촉탁과 매수인이 인수하지 않는 부동산 위 부담등기의 말소를 촉탁하고, 매각을 원인으로 하는 소이등은 하지 않는다. 제3취득자 명의의 소이등은 말소하지 않는 것으로 예규가 변경됐기 때문이다.

(경매개시결정등기 후에 소유권 취득한 제3취득자가 매수인이 된 경우) 경매개시결정등기의 말소촉탁, 제3취득자 명의의 소유권이전등기의 말소촉탁과 동시에 매각을 원인으로 하는 제3취득자 명의로 소유권이전등기 촉탁을 해야 한다. 

(경매절차에서 일부 공유자가 매각받은 경우) 종전 예규에서는 경매개시결정등기의 말소 촉탁과 동시에 공유자 전원 지분 전부에 대해 매수인 앞으로 소유권이전등기를 촉탁했으나, 변경된 예규에 따르면 경매개시결정등기의 말소촉탁과 매수인이 인수하지 않는 부동산 위 부담등기기록의 말소촉탁을 하되, 소유권이전등기촉탁은 매수인의 지분을 제외한 나머지 지분에 대한 공유지분이전등기를 촉탁해야 한다. 

0 매수인이 인수하지 않은 부동산 위의 부담의 말소 촉탁

매각으로 인해 소멸하는 근저당권 및 매수인에게 대항할 수 없는 모든 등기를 말소하는 것이다.

- 말소대상이 되는 등기. 근저당권설정등기와 담보가등기는 말소돼야 한다. 다만, 근저당권부채권가압류등기나 전세권저당권설정등기 등의 부기등기가 있다면, 집행법원은 주등기인 근저당권설정등기나 전세권설정등기의 말소촉탁만 하면 되고 부기등기인 근저당권부채권가압류등기나 전세권부저당권설정등기 등은 말소촉탁하지 않아도 된다. 부기등기는 주등기가 말소되면서 직권으로 말소되기 때문이다.