상가건물 소유자 변동 시, 이미 발생한 연체차임채권의 귀속은

0 임대인 지위 승계와 이미 발생한 연체차임채권의 귀속, 그리고 차임연체에 따른 임대차 해지권

상가건물 임대차보호법 제3조는 '대항력 등'이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 "임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동되는 경우에는 양수인 등 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속 경매 등 법률규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다. 

그리고 위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다. 

따라서 임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우, 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달해야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있다. 

한편, 지명채권은 양도인과 양수인 사이의 계약으로 양도할 수 있고(499조 1항), 다만 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제3자에게 대항하지 못한다(450조 1항).

C에게 임대인의 지위가 승계되었다고 하여 이미 발생한 2기의 연체차임채권까지 당연히 승계되는 것은 아니다. 따라서 c가 차임연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하려면 이 사건 건물에 대한 매매계약과는 별도로 이미 발생한 2기의 연체차임채권에 대한 양도계약와 450조에 의한 채권양도의 대항요건을 갖출 것이 필요하다. 

0 임대차보증금의 공제

상가건물 임대차보호법 제10조의8에 의하면, 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있는데, 여기서 3기의 차임액이란 차임의 지급시기를 시준으로 통산하여 세 번의 차임액에 해당하는 차임을 연체한 경우를 말한다. 예컨대, 매월 차임을 지급하기로 한 경우에 연속 세 달의 차임을 연체한 경우는 물론, 1월과 2월분 차임을 연체하였다가 5월분 차임을 연체한 경우도 포함되고, 더 나아가 1월과 2월분 차임을 일부만 지급하고 다시 4월과 5월분 차임을 연체하여 합산한 결과 3기의 차임액에 달하는 경우도 포함한다. 

 계약이 합의해지되려면 일반적으로 계약이 성립하는 경우과 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 요건으로 한다. 계약의 합의해지는 명시적인 경우뿐만 아니라 묵시적으로도 이뤄질 수 있는데, 묵시적인 합의해지는 계약 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여 또는 포기가 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용에 의하여 객관적으로 일치하여 그 계약을 실현하지 아니할 당사자 쌍방의 의사가 일치되는 경우에 이를 인정할 수 있다. 

합의해지 또는 해지계약이라 함은 해지권의 유무에 불구하고 계약 당사자 쌍방이 합의에 의해 계속적 계약의 효력을 해지시점 이후부터 장래를 향하여 소멸하게 하는 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로, 그 효력은 그 합의의 내용에 의해 결정되고 여기에는 해제, 해지에 관한 제548조제2항의 규정은 적용되지 아니하므로, 당사자 사이에 약정이 없는 이상 합의해지로 인하여 반환할 금전에 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 할 의무가 있는 것은 아니다.

임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차 관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만으로 임차인에게 반환할 의무가 있다.