토지 불법점유한 건물을 철거하기 위해 대항력 갖춘 건물임차인에게 퇴거청구를 할 수 있을까

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건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당되는 사실행위이므로 원칙적으로 그 소유자에게만 그 철거처분권이 있다. 다만, 예외적으로 건물을 전 소유자로부터 매수하여 점유하고 있는 등 그 권리의 범위 내에서 그 점유 중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있는 자에게도 그 철거처분권이 있다. 

사회통념상 건물은 그 부지를 떠나 존재할 수 없는 것이므로, 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 볼 것이고, 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 아니하고 있더라도 그건물의 소유를 위하여 그 부지를 점유한다고 봐야 한다. 

한편, 미등기건물을 양수하여 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 됨으로써 그 양수인이 건물 부지 역시 아울러 점유하고 있다고 볼 수 있는 다른 특별한 사정이 없는 한 건물의 소유명의자가 아닌 자로서는 실제로 그 건물을 점유하고 있다고 해도 그 건물의 부지를 점유하는 것으로 볼 수 없다(다른 말로, 미등기건물 양수인은 건물에 대한 처분권을 가지게 됨으로 건물 부지도 점유하고 있다고 볼 수 있다)

-------> 건물 소유자 또는 미등기건물 매수인은 건물부지를 점유하고 있는 것으로 볼 수 있으며, 건물 부지를 권원없이 점유하고 있다면 둘 다 차임 상당 부당이득을 반환해야 하며, 둘은 부진정연대채무 관계에 있다.  

--- 건물 철거권이 있는 자가 건물부지 점유하고 있다고 봄. 

 

**** 토지 소유자 갑. C가 그 지상에 건물을 신축하고, 그 건물을 미등기 상태에서 H에게 양도.

갑이 토지 소유권에 기해 토지인도 및  건물철거를 구하는 소를 C(간접점유자 유사) 또는 H(현실 점유자 = 직접점유자)를 상대로 제기할 수 있는데, H상대로 소 제기하는 것이 일반적. 

갑이 토지 차임상당 부당이득 반환 청구 소송을 제기할 때에는 C와 H 모두 공동피고가 될 수 있음. 직접점유, 간접점유 관계 있는 자가 부당이득반환을 부담하는 경우 그 둘의 관계는 부진정연대채구관계인데, 미등기 건물의 원시취득자와 매수인은 둘 다 토지점유자이므로 둘 모두에게 차임 상당 부당이득반환을 청구할 수 있으며 둘은 부진정연대채무관계임. 

C와 H가 건물의 공유자이면 건물 철거 및 토지인도, 차임 상당 부당이득반환 청구 소송에서 둘 다 공동피고 가능. 불가분채무관계이며 통상공동소송.

 

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토지를 소유하는 자는 그 지상에 권원 없이 건물을 소유하는 자 또는 사실상의 처분권을 가진 자를 상대로 토지를 인도받기 위해 위한 전제로 건물의 철거와 토지의 인도를 청구할 수 있을 뿐, 자기 소유의 건물을 점유하고 있는 자에게 건물에서 퇴거를 청구할 수는 없다. 그러나 건물 소유자로부터 임차 등을 받아 건물을 실제 점유하는 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 상대로 건물을 철거하기 위한 전제로 그 건물에서의 퇴거를 청구해야 한다. 

한편, 건물이 그 존립을 위한 토지 사용권을 갖추지 못하여 토지 소유자가 건물소유자에 대해 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 상황에서 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있는 경우, 그 건물점유자가 대항력 있는 임차인인 경우라도 토지 소유자의 퇴거청구에 대항할 수 없다.