지하철역 들어설지 알고 땅 샀는데 지하철역 안 들어선다면?

법률행위. 어려운 말이다. 이거 무슨 말일까. 법률 상에 있는, 즉 법에 규정돼 있는 각종의 행위를 한다는 걸까.  아니다. 

 민법에서 말하는 법률행위는 일정한 법률효과를 내기 위해서 하는 행위를 의미한다. 그래도 어렵다. 사람의 행위는 여러 종류가 있다. 밥을 먹는 행위, 운동을 하는 행위 등은 일상생활에서 이뤄지는 행위는 아무리 그 행위를 많이 한다 한들 아무런 법적 효과가 생기지 않는다. 

반면에 법률행위는 사람이 일정한 법률효과를 발생하게 하려고 의도적으로 하는 행위이다.  어떤 물건을 사려고 하는 사람과 팔려고 하는 사람이 있는 경우에, 두 사람은 매매라는 법률행위를 통해, 물건을 산 사람은 소유권이라는 법률효과를 갖게 되고 물건을 판 사람은 매매대금을 받을 수 있는 청구권을 행사할 수 있는 법률효과를 갖게 된다.

법률행위를 하려면 의사표시가 있어야 한다. 의사표시는 일정한 법률효과의 발생을 목적으로 하는 의사를 표시하는 행위이다. 물건을 팔고자 하는 의사와 그 표시, 물건을 사고자 하는 의사와 그 표시가 있어야 한다. 민법에서는 법률행위의 구성요소로 당사자, 목적, 의사표시를 꼽는다. 이 세가지가 갖춰져야 법률행위로 인정된다. 구체적으로 들어가면 더 어려우니 설명은 여기서 멈춘다. 

 

0 법률행위의 해석

법률행위를 했는데, 의사와 표시가 일치하지 않으면 어떻게 해야 할까.  예컨대 부동산 매매라는 법률행위를 했는데, 매수인과 매도인의 의사가 합치했던 지번과 매매계약서 상에 기재된 지번이 다르다면? 판례를 따르면 된다. 판례는 "쌍방당사자의 의사의 합치가 있는 이상, 매매계약서 상에 다른 지번이 기재돼 있더라고, 잘못된 지번에 관한 계약이 체결된 것이라고 봐서는 안 되며, 만약 위 매매계약을 원인으로 잘못된 지번 부동산을 매수인 명의로 소유권이전등기를 했다면 이는 원인이 없어 무효이다"고 판시한다. 계약서 문구에만 구애될 것이 아니라 그 문언의 취지에 따름과 동시에 논리법칙과 경험률에 따라 당사자의 진의를 연구해야 한다는 것으로, 법에서는 이를 자연적 해석이라고 하고 오표시무해의 원칙이라고도 한다. 

법률행위 시에 표시는 일치하지만, 양 당사자의 의사가 일치하지 않은 경우에는 어떻게 해야 할까. 타인의 이름을 임의로 사용해서 계약을 체결한 경우에 법률행위의 당사자는 계약을 체결한 행위자일까 계약서에 기재된 명의자일까. 판례는 "행위자와 상대방의 의사가 일치한 경우에는 그 일치하는 의사(자연적 해석)대로 행위자 또는 명의자를 계약당사자로 확정해야 한다"면서 "하지만 행위자와 상대방의 일치하는 의사를 확정할 수 없는 경우에는, 계약체결을 전후한 구체적인 제반사항을 토대로 상대방이 합리적인 인간이라면 행위자와 명의자 중 누구를 계약당사자로 이해할 것인가로 계약당사자를 결정해야 한다"고 판시한다. 

계약당사자 확정은 법률행위의 효과가 누구에게로 귀속될지를 결정하기 때문에 매우 중요하다. 법으로 금지하고 있는 부동산명의신탁약정이 있는 경우에, 이것이 3자간 등기명의신탁인지 계약명의신탁인지 구별은 계약당사자가 누구인지를 확정하는 문제로 귀결되는데, 계약명의자가 명의수탁자로 되어 있다고 해도 계약당사자를 명의신탁자로 볼 수 있다면 이는 3자간 등시명의신탁이 된다. 따라서 계약명의자인 명의수탁자가 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도오 계약을 체결한 사정이 인정된다면 명의신탁자가 계약당사자이고, 이 경우의 명의신탁관계는 3자간 등기명의신탁으로 보아야 한다. 

등기명의신탁이라는 게 좀 복잡하고 어려운 것이긴 하지만, 명의신탁관계를 무엇으로 보느냐에 따라서 부동산에 대한 권리 주체가 달라지기 때문에 매우 중요하다. 3자간 명의신탁과 계약명의신탁을 설명하진 않았지만, 형식적으로 계약명의신탁이라고 할지라도 법률행위 해석상 3자간 명의신탁으로 해석되어 명의수탁자가 아니라 명의신탁자가 계약당사자가 된다면, 명의신탁자에게 부동산에 대한 소유권이전등기청구권이 발생한다. 계약명의신탁에서는 명의수탁자가 부동산의 소유구권을 갖는다. 좀 어렵다. 

 

0 의사와 표시의 불일치로 인한 법률행위의 취소

민법은 의사표시에 하자가 있는 경우에 법률행위를 취소 또는 무효로 할 수 있는 규정을 제107조부터 제110조까지 규정하고 있다. 

그 중 제109조는 당사자의 착오로 의사와 표시가 불일치할 때 법률행위를 취소할 수 있다고 규정한다. "의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다". 

착오로 인한 의사표시가 있는 법률행위를 취소할 수 있다는 건데, 단순 오기(오타)처럼 표시행위 자체를 잘못하여 의사와 표시가 불일치한 경우가 해당될 수 있다. 즉 판매물품의 가격을 960000원으로 기재해야 하는데 96000원으로 착오 기재한 경우에는 원칙적으로 그 매매라는 법률행위는 취소 가능하다.

표시는 제대로 했지만 의미를 잘못 이해한 경우에도 취소 가능하다. 미국달러와 캐나다 달러를 동일한 것으로 오해한 경우가 해당된다. 

의사와 표시는 일치하지만 의사를 결정하게 된 동기에 착오가 있는 경우에도 취소 가능할까? 예컨대, 지하철역이 새로 들어설 것으로 알고 땅값 상승을 기대하면서(동기) 토지를 매수했지만, 실제로는 지하철역이 들어서지 않아 땅값이 오르지 않은 경우에도 매매를 취소할 수 있을까? 판례는 원칙적으로 동기에 착오를 일으켜 한 법률행위는 착오를 이유로 취소할 수 없다고 한다. 다만, 판례는 "동기의 착오는 의사표시자의 동기를 당사자 사이에 계약의 내용으로 삼기로 한 때에는 동기의 착오를 이유로 법률행위를 취소할 수 있다"고 판시한다. 매도인이 매매 대상 토지 인근에 지하철역이 들어설 것이라고 말했고 매수인도 지하철 역사가 들어설 것으로 기대하면서 토지 매매계약을 했다면, 나중에 그 땅 인근에 지하철 역사가 들어서지 않는다면 동기의 착오를 이유로 법률행위 취소가 가능하다는 것이다.