이미 해제가 된 매매계약인데, 착오를 이유로 취소할 수도 있을까

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부동산 매매계약이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효상태라면, 그 계약 내용대로의 효력이 있을 수 없는 것이어서, 매수인으로서는 아직 그 계약 내용에 따른 대금지급의무가 있다고 할 수 없어 매도인이 매수인의 대금지급의무 불이행을 이유로 매매계약을 해제할 수 없다. 하지만, 당사자 사이에 별개의 약정으로 매매 잔금이 그 지급기일에 지급되지 아니하는 경우 매매계약을 자동적으로 해제하기로 약정하는 것은 가능하고 유효하다. 

 

부동산 매매계약에서 '매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다'는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠트리지 않는 한 그 약정기일의 도과 사실만으로는 매매계약이 자동적으로 해제된 것으로 볼 수 없다. 매도인이 잔금지급 기일에 소유권이전등기 서류를 준비해 법무사 사무실에 갔다면, 이는 이행의 제공으로 보아 매매계약은 자동해제된다. 하지만, 매도인이 잔금지급 기일에 관련 서류를 준비하지 않고 법무사 사무실에 갔다면 이는 이행의 제공이 없는 것이므로 자동해제 약정을 실효되고, 이후부터는 일반 계약의 법리에 따라 해제가 가능하다. 

 

하지만 예외적으로, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행 시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 기일까지 잔금을 미지급함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다. 

 

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매도인이 부동산 매매계약을 적법하게 해제한 후라도, 매수인은 해제의 효과로서 발생하는 불이익을 면하기 위해 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수 있다. 

매수인이 매매계약을 취소하기 전에, 매도인이 매수인의 중도금지급채무불이행을 이유로 매매계약을 적법하게 해제했다고 해도, 매수인은 상대방이 한 계약해제의 효과로서 발생하는 손해배상책임을 지거나 매매계약에 따른 계약금의 반환을 받을 수 없는 불이익을 면하기 위해서 착오를 이유로 한 취소권을 행사해 매매계약 전체를 무효로 돌릴 수 있다. 

 따라서 매도인이 계약을 해제 한 후에 매수인이 계약을 적법하게 취소한 이상, 계약은 소급하여 무효로 돌아가므로, 당초의 계약이 유효함을 전제로 그 매매계약상의 약정에 따른 중도금미지급으로 인한 해제의 효과(매수인의 손배책임 등)를 주장하는 매도인의 주장은 이유 없다.

* 매매계약이 무효인 때의 매도인의 매매대금반환의무는 성질상 부당이득반환의무로, 그 반환 범위에 관해서는 민법 748조가 적용되며, 명문의 규정이 없는 이상 그에 관한 특칙인 민법 제548조 제2항이 당연히 유추적용 또는 준용된다고 할 수 없다. 

* 동시이행의 항변권을 규정한 민법 제536조의 취지는 공평의 관념과 신의칙에 합당하기 때문이며, 동조가 민법 제549조에 의해 계약해제의 경우 각 당사자가 원상회복의무에 준용되고 있는 점을 감안할 때, 쌍무계약이 무효로 되어 각 당사자가 서로 취득한 것을 반환해야 하는 경우에도 동시이행관계가 있다고 보아 민법 제536조를 준용함이 옳다.

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동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면, 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고, 의사표시의 해석상 법률행위 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고, 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없다. 

 사례에서는 동기의 착오에 해당하는지, 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼을 것이 상대방에게 표시됐는지, 법률행위 내용의 중요부분인지, 중대한 과실은 없는지를 검토한다.