과반수 지분권자가 공유물을 배타적으로 사용 수익하는 경우

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소유자는 그 소유에 속하는 물건을 점유한 자에게 반환을 청구할 수 있다(민법 제213조). 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있다(제214조).

타인의 토지 위에 무단으로 건물을 신축한 경우, 토지 소유자는 건물을 신축한 자에 대해 방해배제청구로써 건물의 철거와 반환청구로써 대지의 인도를 구할 수 있다. 

건물의 철거는 건물을 멸실시키는 처분행위이므로, 그 청구의 상대방은 그 건물을 철거할 수 있는 권능, 즉 처분권을 가지는 자이어야 한다. 다만, 그 건물을 매수하여 점유하고 있는 자는 등기부상 소유자로서 등기명의가 없다고 해도 그 권리의 범위로, 그 건물의 건립으로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 위와 같은 지위에 있는 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있다. 

한편, 사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없는 것이므로 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하고 있는 것으로 볼 것이고, 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 아니하고 있더라도 그 건물의 소유를 위하여 그 부지를 점유한다고 보아야 한다. 다만, 미등기 건물의 양수인의 경우에는 그 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 됨으로써 그 부지인 토지 역시 아울러 점유하고 있다고 할 것이다. 

그런데 건물신축자가 건물을 제3자에게 임대한 경우, 건물신축자에게는 건물로부터의 퇴거를 구할 수는 없고, 제3자에 대해서만 퇴거청구를 할 수 있다. 즉, 토지를 소유하는 자는 그 지상에 권원 없이 건물을 소유하는 자 또는 사실상의 처분권을 가진 자를 상대로 토지를 인도받기 위한 전제로 건물의 철거와 토지의 인도를 청구할 수 있을 뿐, 자기 소유의 건물을 점유하고 있는 자에 대해 건물에서 퇴거를 청구할 수 없다. 

그러나 건물 소유자로부터 임차 등을 받아 건물을 실제 점유하는 자가 따로 있는 때에는 지상건물에 대한 점유사용으로 인해 대지인 토지의 소유권이 방해되고 있는 것이므로 토지소유자는 방해배제로서 점유자를 상대로 지상건물을 철거하기 위한 전제로 그 건물에서의 퇴거를 청구할 수 있다. 

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건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지소유자가 건물소유자에 대해 당해 건물의 철거 및 대지의 인도를 청구할 수 있는 경우에라도, 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있다면 토지소유자는 그 건물 점유를 제거하지 아니하는 한 위 건물 철거 등을 실행할 수 없다. 따라서 그 때 토지소유권은 위와 같은 점유에 의해 그 원만한 실현을 방해당하고 있다고 할 것이므로, 토지소유자는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에 대해 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있다. 그리고 이는 건물점유자가 건물소유자로부터의 임차인으로서 그 건물임차권이 이른바 대항력을 가진다고 해서 달라지지 아니한다. 

건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로 이로써 토지소유권을 제약할 수 없고, 토지에 있는 건물에 대해 대항력 있는 임차권이 존재한다고 하여도 이를 토지소유자에 대해 대항할 수 있는 토지사용권이라고 할 수는 없다. 건물에 관한 임차권이 대항력을 갖춘 후에 그 대지의 소유권을 취득한 사람은 민법 622조1항이나 주택임대차보호법 3조 1항 등에서 그 임차권의 대항을 받는 것으로 정해진 제3자에 해당하지 않는다. 

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공유자 사이에 공유물을 사용 수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물 관리에 관한 사항으로서 공유자의 지분의 과반수로 결정해야 할 것이고(265조), 과반수 지분 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 해도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로, 과반수 지분의 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용 수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다고 할 것이므로, 과반수 지분의 공유자로부터 사용 수익을 허락받은 점유자에 대해 소수 지분의 공유자는 그 점유자가 사용 수익하는 건물의 철거나 퇴거 등 점유배제를 구할 수 없다. 

0  과반수 지분권자의 임대행위

 - 265조 본문. 적법한 관리행위

 - 임차인의 임대차는 적법 유효

 - 소수지분권자의 구제수단은, 과반수 지분권자 상대로 공유물인도청구를 할 수 없고 263조에 의해 과반수 지분권자에게 차임 상당 부당이득반환을 청구할 수 있음.

또한, 소수지분권자는 임차인에게 공유물 반환청구를 할 수 없고(적법한 관리행위에 터잡은 임대차이므로), 263조에 따라 차임상당 부당이득반환을 구할 수 없음(임차인의 점유는 법률상 원인 있는 적법한 이득이므로).

0 소수지분권자의 임대행위

- 265조 위반. 과반수 지분권자의 관계에서 임대차는 무효

- 과반수 지분권자의 구제수단은, 과반수 지분권자는 소수지분권자를 상대로 공유물 인도청구를 할 수 없고(213조 반환청구권은 현실적 점유자를 상대로 해야 하므로), 지분한도 내에서 부당이득반환청구를 할 수 있음. 과반수 지분권자는 직접점유자인 임차인과 간접점유자인 소수지분권자를 상대로 차임 상당 부당이득 반환을 청구할 수 있음(부진정연대채무)

또한, 과반수 지분권자는 265조에 기해 임차인 상대로 공유물 인도 청구를 할 수 있고, 263조에 기해 차임 상당 부당이득반환 청구를 할 수 있음

0 과반수 지분권자가 공유물을 단독으로 임대한 경우의 법률관계

공유자 사이에 공유물을 사용 수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자의 지분의 과반수로 결정해야 할 것이고(265조 본문), 과반수 지분의 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 해도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로, 과반수 지분의 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용 수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다고 할 것이므로, 과반수 지분의 공유자로부터 사용 수익을 허락받은 점유자에 대하여 소수 지분의 공유자는 그 점유자가 사용 수익하는 건물의 철거나 퇴거 등 점유배제를 구할 수 없다.

과반수 지분의 공유자는 그 공유물의 관리방법으로서 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용 수익할 수 있으나, 그로 말이암아 지분은 있으되 그 특정 부분의 사용 수익을 전혀 하지 못하여 손해를 입고 있는 소수 지분권자에 대하여 그 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득을 하고 있다 할 것이므로 이를 반환할 의무가 있다(263조). 그러나 과반수 지분의 공유자로부터 다시 그 특정 부분의 사용 수익을 허락받은 제3자의 점유는 다수지분권자의 공유물관리권에 터잡은 적법한 점유이므로 그 제3자는 소수지분권자에게 그 점유로 인하여 법률상 원인없이 이득을 얻고 있다고 볼 수 없다.