경매 2 - 무허가 건물도 강제경매의 대상이 될까

2. 강제경매 대상

 - 부동산이다. 토지, 그 정착물, 부동산과 동일시되는 권리.

가. 토지 및 건물

- 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성부분으로서 토지와 함께 경매해야 하므로, 수목의 가액도 포함하여 최저매각가격을 정해야 하고, 토지가격만을 평가하여 최저매각가격을 결정한 것은 가격결정에 중대한 하자가 있는 경우에 해당하여 매각을 불허해야 한다. 

- 입목에 관한 법률에 따라 소유권보존등기가 된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 토지로부터 독립하여 부동산으로 취급되므로 독립하여 강제경매의 대상이 된다. 

 - 토지에서 분리되기 전의 과실로서 1월 이내에 수확할 수 있는 것은 유체동산으로 취급되므로(189조2항2호), 이러한 유체동산에 대해 강제집행을 할 수 있다. 

- (공유지분) 토지의 공유지분도 독립하여 강제경매의 대상이 된다. 민법 714조는 조합원의 지분에 대한 압류를 허용하고 있으나 여기에서의 조합원의 지분이란 전체로서의 조합재산에 대한 조합원 지분을 의미하는 것이고, 이와 달리 조합재산을 구성하는 개개의 재산에 대한 합유지분에 대하여는 압류 기타 강제집행의 대상으로 삼을 수 없다. 

 - 경매대상 건물이 인접한 다른 건물과 합동됨으로써 건물로서의 독립성을 상실하게 되었다면 경매대상 건물만을 독립하여 양도하거나 경매의 대상으로 삼을 수는 없고, 경매대상 건물에 대한 채권자의 저당권은 합동으로 생겨난 새로운 건물 중 당초 경매대상 건물이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분 위에 존속하게 될 뿐이다.

- 등기부에 등재되지 않은 건물이 존재하는 경우에는 경매신청 채권자가 대위에 의한 보존등기를 하여 일괄경매신청을 하거나 또는 그것이 경매대상 부동산의 종물 내지 부합물임이 명백한 경우에만 매각대상에 포함해야 한다. 

- 집행법원이 제3자 소유인 별개의 독립된 건물을 채무자 소유 건물의 부합물 또는 종물로 오인하여 경매대상에 포함시켜 매각허가를 했어도 그 독립된 건물에 대한 매각은 당연무효이고 매수인은 소유권을 취득할 수 없다.

- 본건물에 연이어 증설된 건물은 본건물에 대한 부합물 또는 종물이라고 볼 것이므로 근저당권은 그 증설된 건물부분에도 미치고 경매법원은 그 증설부분의 평가액도 합산하여 최저매각가격을 정해야 한다. 

- 증축된 부분에 대한 평가를 누락한 감정평가액을 기초로 최저매각가격을 정한 것은 위법하지만, 기존건물에 부합된 증축부분이 기존건물에 대한 경매절차에서 경매목적물로 평가되지 아니한 경우에도 매각대금을 완납한 매수인은 증축부분의 소유권을 적법하게 취득한다. 기존건물에 대한 저당권의 효력은 건물에 부합된 증축부분에도 미치기 때문이다(민법 제358조). 

 

나. 미등기 부동산

- 민집법 81조(첨부서류). 강제경매신청서에는 집행력 있는 정본 외에 다음 각 호의 어느 하나의 서류를 붙여야 한다. 1. 채무자의 소유로 등기된 부동산에 대하여는 등기사항증명서 2. 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번 구조 면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류

- 미등기 토지라 해도 채무자 소유이면 채무자 명의로 등기할 수 있는 서류를 붙여서 경매신청을 할 수 있다. 미등기 토지에 관해 경매개시결정을 하면 등기관이 직권으로 소보등을 하고 경매개시결정등기를 하게 된다. 

 - 채무자 명의로 등기할 수 있음을 증명할 수 있는 서류로는 토지대장, 소유권확인판결, 수용증명서 등이 있다. 판결이면 확정판결이면 족하다. 

 - 제3자 명의로 등기되어 있는 부동산은 사실상 그 부동산이 채무자의 소유라고 해도 채무자 명의로 등기가 회복되지 아니하는 한 경매신청을 할 수 없다. 

- 채권자가 그 부동산에 관하여 채무자의 제3채무자에 대한 소이등 청구권을 압류하고 민집법 244조2항에 정한 권리이전명령을 받았다고 해도 그에 따라 제3채무자로부터 채무자 명의로 소이등이 마쳐지지 아니한 이상 경매신청을 할 수 없다. 

- 미등기 건물로 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있는 서류를 제출하면 강제경매를 신청할 수 있다. 아예 건축물대장이 생성되어 있지 않은 건물에 대하여는 확정판결 또는 확인서(지자체장)에 의해 소유권을 증명하더라도 소보등을 신청할 수 없으므로 '즉시 채무자 명의로 등기할 수 있는 서류'가 될 수 없다. 

- 무허가건물은 적법하게 건축허가 또는 건축신고를 마친 건물이 아니므로 부동산경매신청의 대상이 될 수 없다. 

- 완공되지 않았어도 건물로서의 실질과 외관을 갖추고 지번 구조 면적 등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 건물에 대해서는 경매대상이 될 수 있다. 

- 미등기건물이 건축허가 건축신고된 것과 면적 구조 등에서 다소 차이는 있으나 사회통념상의 동일성은 인정되어 경매개시결정을 하는 경우에는 집행관의 조사결과 등에 나타난 실제현황을 기준으로 등기촉탁을 하여야 하고, 건축허가 또는 건축신고된 내용을 기준으로 촉탁해서는 안 된다.

- 미등기건물에 대한 경매를 신청하면서 민집법 81조 1항 2호 소정의 서류를 붙이지 아니하였다고 하여 바로 그 경매신청이 부적법하다고 할 수는 없다. (보정명령을 하고 이에 불응하면 각하. 보정명령 없이 바로 각하하면 위법)

- 미등기건물에 대한 집행법원의 촉탁에 따른 소보등도 통상의 보존등기와 효력이 동일하므로 경매취하 취소 등으로 인해 경매절차가 종료되었다고 해도 이미 경료된 소보등의 말소촉탁을 할 수 없다. 

- 법원이 등기관에게 미등기건물에 대한 강제경매개시결정등기를 촉탁한 경우, 등기관은 촉탁서 및 첨부서류에 의해 등기요건에 합당한지 여부를 심사할 권한이 있고, 그 심사 결과 등기요건에 합당하지 아니하면 강제경매개시결정등기의 촉탁을 각하해야 한다. 

- (공장재단 및 광업재단) 공장 및 광업재단저당법에 의한 공장재단 및 광업재단은 1개의 부동산으로 취급되어 강제경매의 대상이 된다. 공장재단이나 광업재단을 구성하는 기계 기구 등 동산은 개별적으로 유체동산에 대한 집행대상이 될 수 없고, 그 저당권의 목적물인 토지 건물 광업권과 함께 부동산에 대한 집행방법에 의하여 경매를 할 수 있을 뿐이다. 

- 매각부동산이 공장재단이나 광업재단의 일부를 구성하고 있는 때에는 이에 대한 개별집행이 금지되므로 재단의 일부임이 판명된 경우에는 매각절차를 취소해야 한다. 

- (광업권 어업권 양식업권) 법률상 부동산으로 간주하므로 강제경매의 대상이 된다. 

- 공동광업권자의 지분은 다른 공동광업권자의 동의가 없으면 처분할 수 없으므로 강제경매의 대상이 되지 않는다. 

-어업권 및 양식업권자의 지분은 다른 공유자의 동의가 없으면 처분할 수 없으므로 강제경매의 대상이 될 수 없으나, 담보권 실행을 위한 경매의 대상은 될 수 있다. 

- (용익물권 등) 금전채권에 대한 강제집행에서 지상권과 그 공유지분은 부동산으로 간주한다. 

- 등기된 전세권 중 존속기간이 만료되지 않은 전세권에 대하여는 전세권 자체를 그밖의 재산권에 대한 집행방법에 의하고, 존속기간이 만료 또는 합의해지된 전세권에 대하여는 전세금 반환채권에 대한 압류 및 추심명령을 얻어 집행해야 한다. 

 - 전세권에 대하여 설정된 저당권의 실행과 관련하여 전세권의 존속기간이 만료되지 않은 경우에는 전세권 자체를 부동산매각절차의 방법에 의하여야 한다. 존속기간이 만료된 경우에는 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 얻거나 제3자가 전세금반환채권에 대하여 실시한 강제집행절차에서 배당요구를 해야 한다.