법인등기기록을 폐쇄한 청산법인이 등기의무자가 됐다면?

0 대리인에 의한 등기신청

위임에 의한 임의대리인, 법률규정에 의한 법정대리인이 있고, 대리인에 의한 등기신청은 공동신청, 단독신청, 대위신청의 경우에도 허용된다. 

1. 대리인에 의한 등기신청 요건(능자이 지존해)

 1) 대리인의 능력 및 자격의 존부 여부

  대리인은 의사능력은 있어야 한다(민법 117조). 다만, 등기신청의 대리행위는 이미 이뤄진 법률행위의 이행행위로 등기절차를 이행하는데 불과하므로 대리인에게 행위능력이 필요없다. 

법정대리인의 경우에는 그 법률에 따른 자격요건을 잦춘 자만이 법정대리인이 있다. 

임의대리인의 경우에는

서면에 의한 방문신청에서는, 누구나 등기신청의 임의대리인이 될 수 있다. 다만, 법무사 아닌 자는 이를 업으로 하지 못하므로, 법무사 아닌 자가 등기신청의 위임을 받아 대리인으로서 등기를 신청하는 경우에 업으로 한다는 의심이 들면, 등기관은 위임인과의 관계를 밝히는 가족관계등록사항증명서, 주민등록등본의 제공을 요구할 수 있고, 이 요구에 계속 불응하면 등기신청의 취하 또는 접수의 자제를 권고하거나 법무사법 3조 위반으로 수사기관에 고발 조치할 수 있다. 접수를 거부하거나 등기신청을 각하할 수는 없다.

전자신청에서는, 사용자등록을 한 법무사나 변호사 또는 전자증명정보를 취득한 법무법인 등이 전자신청을 대리할 수 있다. 

임의대리권의 범위는 본인의 수권행위에 의해 정해지나, 일반적으로 부동산에 관한 처분권한의 위임은 등기신청의 위임을 포함한다. 다만, 등기신청의 취하, 복대리인의 선임같은 것은 특별수권이 필요하다. 

2) 자기계약 쌍방대리의 가능 여부

사법상 법률행위의 대리는 민법 124조에 따라 원칙적으로 자기계약 쌍방대리가 금지된다. 다만, 124조는 단순한 채무이행행위는 자기계약 쌍방대리가 허용된다고 하고 있는데, 등기신청행위는 법률행위가 아니라 채무 이행에 준하는 것으로 해석되므로, 자기계약 쌍방대리가 당연히 허용된다.

3) 이해상반행위 시 특별대린인의 선임

친권자에게는 이익이 되고 미성년자인 자에게는 불이익이 되는 행위 또는 친권에 복종하는 자의 일방에게는 이익이 되고 다른 일방에게는 불이익이 되는 행위를 이해상반행위라고 한다. 판례는 친권자와 그 자 사이 또는 친권에 복종하는 수인의 자 사이에 이해의 대립이 생길 우려가 있는 행위를 가리킨다. 실제 이해 대립이 있는가는 불문한다. 

원칙적으로 법정대리인은 미성년자의 승낙을 받을 필요없이 법정대리인의 이름으로 법률행위를 대리한다. 그러나, 친권자와 그 자 사이에 또는 친권에 복종하는 수인의 자 사이에 이해가 상반되는 행위가 있으면, 친권자는 미성년자를 대리하지 못하므로 그 미성년자를 위한 특별대리인을 선임하여 미성년자를 대리하게 해야 한다(민법 921조)

상속재산분할협의 시에 상속인 중에 미성년자가 있는 경우에는 미성년자 수만큼 특별대리인을 선임해야 한다(친-자-자). 미성년자들의 공유토지에 대한 공유물분할협의를 하는 경우에는 그 중 1인의 특별대리인을 선임해야 한다(자-자-자)

피상속인의 처와 그 친권에 복종하는 미성년자를 포함한 수인의 상속인이 상속재산분할협의를 하는 경우에, 그 처인 친권자가 가정법원에 상속포기를 했다면 이행상반행위가 아니다. 피상속인과 이혼한 전처가 공동상속인의 친권자로서 미성년이니 자를 위한 법정대리인으로서 상속재산분할협의를 할 때에는 특별대리인을 선임할 필요가 없다.   

민법상 법인은 법인가 이사의 이익이 상반되는 사항에 관해 법인을 대리할 특별대리인을 선임해야 한다(민법 64조).

그러나 상법상 주식회사는 회사와 이사의 거래가 이해상반되는 경우에는 이사회의 승인이 있으면 되므로 특별대리인을 선임할 필요가 없다. 

4) 상법상 지배인 등의 대리권 존재 여부

상사회사의 등기된 지배인은 법률상 대리인으로, 영업주에 갈음하여 그 영업에 관한 재판상 또는 재판외의 모든 행위를 할 수 있는 포괄적 대리리권을 가지므로(상법 11조), 상사회사의 영업에 관한 등기신청을 대리할 수 있다. 다만, 지배인이 등기의무자들로부터 위임을 받아 계속 반복적으로 등기신청을 하는 것은 법무사법 3조 1항에 위배된다. 

5) 대리권이 존재할 것

등기신청의 대리권은 그 신청행위의 종료(접수완료)시까지 있으면 되고 등기가 완료될때까지 있을 필요는 없다.

법인 대표이사가 교체된 경우. 소이등 등기의무자인 회사의 대표이사 갑이 그 소이등 신청을 법무사에게 위임한 후 그 등기신청 전에 대표이사가 을로 변경된 경우에도 대리권한은 소멸하지 않는다. 실질은 법인이 위임한 것이기 때문이다. 

또한 등기신청을 위임한 대표이사 갑이 위임 당시에 그 회사 대표이사임을 증명하는 법인등기사항증명서와 그의 인감증명 및 갑 명의로 작성한 위임장을 첨부정보로 등기소에 제공하였다면, 위임장을 그 회사의 새로운 대표이사 을 명의로 다시 작성하거나 을 명의로 된 법인등기사항증명서와 인감증명을 새로 발급받아 제공할 필요는 없다. 

6) 등기신청 위임의 해지가 없을 것

등기신청에 대한 위임 계약은 등기신청 전에는 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다(민법 689조). 그러나 쌍방대리의 경우에는 등기신청절차에 관한 위임계약은 그 성질상 등기권리자의 동의 등 특별한 사정이 없는 한 민법 689조에 관계없이 등기의무자 일방에 의한 해지는 할 수 없다. 

0 등기사항

대리인의 등기신청으로 등기를 실행하는 경우, 등기기록에는 본인의 성명, 주민번호, 주소 등만 기록하고 대리인의 성명과 주소는 등기할 사항이 아니다. 다만, 법인 아닌 사단 재단의 경우에는 그 대표자나 관리인의 성명, 주소, 주민번호등록번호 등도 기록해야 한다(법 48조 3항)

0 대리인의 등기신청절차

 1. 신청인

 대리인의 주의의무의 정도. 등기관과 마찬가지로 법무사인 등기신청대리인도 형식적 심사권밖에 없다. 판례에 따르면, 법무사가 판결서에 기한 등기신청을 위임받아 처리하는 경우에 판결서의 외형과 작성방법에 비추어 그것이 위조된 것이라고 쉽게 의심할만한 객관적 상황(명백하게 위조된 경우)이 없다면 그 위조 여부에 관해 보다 자세한 확인을 해야 할 주의의무는 없다. 

대리인의 설명 조언 의무. 법무사는 의뢰인의 지시에 따르는 것이 위임의 취지에 적합하지 않거나 오히려 의뢰인에게 불이익한 결과가 되는 경우에는 그러한 내용을 의뢰인에게 알리고 의뢰인의 진정한 의사를 확인함과 동시에 의뢰인이 진정으로 의도하는 등기가 되도록 설명 내지 조언을 할 의무가 있다. 

예컨대, 건물 소유자가 그 건물에서 유치원을 경영하고 있는 경우에는 그 건물에는 근저당권설정등기를 할 수 없다는 사실을 근저당권자에게 설명해 줄 의무가 있다. 법무사가 부동산 소이등 신청사무와 그에 따른 취득세 등의 신고 납부 사무를 위임받은 경우 신고납부의무 해태로 인한 가산세 등의 부과 처분을 당하지 않도록 설명하고 조언을 해야 하는 의무까지는 없다. 

대표권 행사의 제한. 법인의 대표이사의 대표권 행사는 각자 대표가 원칙이다. 법인등기사항증명서에 공동대표이사가 아닌 각자 대표이사로 등기되어 있는 경우에는 각자가 단독으로 업무집행권을 행사하고 각자가 회사를 대표하므로, 대표이사 갑은 대표이사 을이 금융기관과 작성한 근저당권설정계약서를 첨부정보로서 등기소에 제공하여 법인명의의 근저당권설정등기를 신청할 수 있다. 

그러나 법인등기부에 이사 전원이 공동으로 대표하도록 하는 제한을 등기했다면, 그 회사 명의의 부동산의 처분에 따른 등기신청은 이사 전원이 하여야 한다. 

친권자의 등기신청 대리. 친권자가 미성년인 자를 대리해 등기신청을 할 때에는 부모가 공동으로 해야 한다. 다만, 공동친권자 중 한 사람이 친권을 행사할 수 없는 경우에는 다른 친권자가 그 사실을 증명하는 서면을 첨부정보로 등기소에 제공해야만 단독으로 대리해 등기신청을 할 수 있다. 

친권행사자로 지정된 자가 친권을 행사할 수 없는 경우에는 친권자지정신청이나 가정법원이 직권으로 선임한 미성년후견인이 친권을 행사할 수 있다. 

친권자 중 1인만이 미성년인 자와 이해상반행위에 해당하는 경우에도 부모의 공동대리가 원칙이므로, 특별대리인을 선임해 특별대리인과 다른 일방의 친권자가 공동하여 미성년자를 대리해야 한다. 이행상반에 해당하지 않는 친권자가 단독으로 미성년자를 대리할 수 없다. 

2. 신청정보의 내용

대리인의 성명과 주소를 제공하고, 법인 아닌 사단 재단의 관리자나 대표자인 경우에는 주민등록번호까지 제공한다. (규칙 43조 2항)

3. 첨부정보

1) 임의대리인은 위임장을 제공하며, 특별히 외국인이나 재외국민이 입국하지 않고 국내 부동산을 처분하는 경우에는 처분위임장을 제공해야 한다. 자격자대리인이 전자신청을 하는 경우에는 전자위임장을 작성한 경우 위임인의 인증서정보를제공하여 승인절차를 거친다. 

2) 법정대리인은 자격증명서면을 제공한다.

일반적인 경우, 즉 미성년자의 친권자는 미성년자의 가족관계증명서(상세)와 기본증명서(상세), 미성년자의 후견인은 미성년자의 기본증명서(상세), 성년후견인 한정후견인 특정후견인 임의후견인은 후견등기사항증명서, 특별대리인은 특별대리인선임심판서, 법인은 법인등기사항증명서를 첨부정보로 등기소에 제공한다. (혼인한 미성년자는 성년의제되므로 혼인관계증명서(상세)를 제공하면 미성년자가 직접 신청 가능)

법인 아닌 사단이 제공하는 대표자의 자격증명정보에는 2인 이상의 성년자가 사실과 상위없다는 취지와 성명을 기재하고인감을 날인해야 한다. 날인한 인감에 관한 인감증명서도 함께 제공해야 한다. 다만, 법무사가 등기신청을 대리하는 경우에는 법무사가 위 각 정보에 사실과 상위없다는 취지를 기재하고 기명날인하면 된다. 

청산법인은 법인등기기록을 폐쇄한 경우와 폐쇄하지 않은 경우로 나눠 본다.

법인등기기록을 폐쇄하지 않은 청산법인은 청산인 선임등기를 마친 법인등기사항증명서를 첨부정보로 등기소에 제공한다.  해산간주등기는 되어 있으나 아직 등기기록을 폐쇄하지 않은 회사가 근저당권이전등기의 등기의무자가 된 경우, 해산 당시의 이사가 당연히 청산인이 되어 대표권을 행사한다고 할 수 없으므로 청산인선임등기를 반드시 먼저 하고 이 청산인등기가 마쳐진 법인등기사항증명서를 제공해야 한다. 

법인등기기록을 폐쇄한 청산법인의 경우, 등기권리자로 등기를 신청한다면 폐쇄된 법인등기기록을 부활해 청산인등기가 마쳐진 법인등기사항증명서를 제공한다. 등기의무자로 등기를 신청하는 경우에는 청산인등기가 이미 마쳐졌다면 그 폐쇄된 법인등기사항증명서를 자격증명서면으로 제공하고, 폐쇄된 법인등기기록에 청산인등기가 없다면 법인등기기록을 부활해 청산인등기를 한 다음에 법인등기사항증명서를 자격증명서면으로 제공한다.  

3) 자격증명서면 제공이 면제되는 경우. 첨부정보가 상업등기법 15조에 따른 등기사항증명정보로서 그 등기를 관할하는 등기소와 부동산 소재지를 관할하는 등기소가 동일한 경우에는 법인등기사항증명서의 제공을 생략할 수 있다. 

0 등기완료 후 절차

설정, 보존, 이전 등기 등을 등기로 마친 등기관은 등기권리자에게 등기필정보 및 등기필완료통지를 하거나(법 50조 법 30조) 부동산표시변경등기나 말소등기 등의 경우에는 등기완료통지를 해야 한다(법 30조).